단독주택 판매가 멈칫하고 있는 가운데 콘도마켓은 불이 붙었다. 90%가 넘는 경이로운 리스팅대비 판매율을 보이고있다. 지금 시장에 나와있는 콘도들의 90% 이상이 열흘안에 팔린다. 하지만 정부의 이자율 0.25% 상승이후 오히려 콘도붐의 시작점인 다운타운은 조금 조정을 받는 듯한 느낌이고 버나비, 뉴웨스트민스터, 코퀴틀람 뿐 아니라 Fraser Valley (써리, 랭리, 아보츠포드 등)까지 그동안 주택 마켓의 활황에 눌려있던 콘도들이 불티나게 팔리고 있고 가격도 급상승중이다.
아직도 계속 상승중인 렌트비를 피하기위해 아직도 낮은 이자율로 콘도를 소유하고자하는 각계층들의 구매욕구가 활발하다.
그에따라 투자로 콘도를 사서 얼마후 차액을 남기고 다시파는 콘도 Flipping도 성업중이다. 새로 내각을 만들 신민당 (NDP)와 그린당 (GREENS)은 첫 집구매자들에게 주기로 크리스티 클락이 약속한 5% 다운페이 5년무이자 대출 프로그램을 재검토할 것이라 한다.
이러한 시장에서 콘도를 살 때 조심해서 보아야 할 사항들을 재점검해 보았다.
▲스트라타 서류 점검 (Strata Documents)
콘도를 구입할 때 검토해야 할 서류들이 많이 있다. 영어로 된 서류들이라 손님 중에는 부동산에게 전적으로 읽어보라고 맡기는 분들이 있는데 이것은 위험천만한 일이다. 공증사나 변호사에게 수수료를 주고 맡기거나 영어가 되는 성인 자녀들에게 부탁하거나 하여 본인의 이익에 관계된 것을 확실히 챙겨야 나중에 후회할 일이 없을것이다. 그럼 그 서류들을 무엇을 어떻게 주의깊게 보아야 할 지 살펴보자.
1. 지난 2년간의 Minutes 읽어보기
Minutes란 Strata Council이 주최해 주민들과 정기적으로 모여 건물운영에 관한 회의를 한 기록들을 모아 놓은 것이다. 이것은 건물의 상태 뿐만 아니라 주민들의 문화 또는 분위기까지 읽을 수 있는 좋은 자료이다. 회의 때 마다 어떤 문제가 있어서 토론이 오갔는지 자세히 읽어 볼 필요가 있다. 건물내 파이프가 자주 터졌다면 어떤 종류의 파이프인지 지속적인 문제를 일으킬 소지가 있는 것인지도 알수있고 이에 따라 인스펙션을 안해도 건물의 자질을 파악할 수 있다.
지난 2년간의 기록을 읽어 내려가면서 의문점이 생겼으면 모두 기록해 놓고, 판매자나 Property manager에게 물어 보아야 한다. 어떤 특정 Unit에서 문제가 자주 발생했다면(소음 문제나 분쟁,범죄등등) 지금 사려고 하는 Unit과의 거리가 얼마나 떨어져 있는지 알아본다. 이런 문제는 발생시 쉽게 해결되기 힘들다.
2. 현 스트라타 법률과 규정( Bylaws and rules)
렌트는 줄 수 있는지(렌트를 못 주는 건물이라도 직계가족에게 주는 렌트는 허락된다), 또는 줄 수 있다면 몇 집이나 줄 수 있는지 또 렌트시 어떤 절차와 규정을 거쳐야 하는지, 전기차 충전기 설치는 돼 있는지, 애완동물에 대한 규정은 정확히 어떻게 되어 있는지 (애완동물이 허락되었어도 크기와 종류, 무게 등의 제한이 있는 것이 보통이다.), 또 한집에 몇명까지 살게 되어 있는지 살펴야 한다. 레노베이션 공사시 어떤 허가를 맡아야 하고 어떤 절차를 거쳐야 하는지도 확인한다.
3. Minutes에 언급되었던 보고서류
보고서류가 있으면 (예를들어 Engineering Report, Financial Statement등등) 카피를 요구해서 어떤 공사가 제안된 적이 있는지, 건물운영비 예산과 건물수선 충당금은 충분히 모여있는지 (보통 가구당 2000 달러정도의 Contingency Reserve Fund가 있으면 건전한 건물이라고 봄) 따져본다. 이 자금이 충분하지 않으면 응급한 일이 생겼을 때 Special Levy를 가구마다 부담해야 하거나 건물관리비가 미래에 올라갈 소지가 많다.
4. Depreciation report
2013년 12월부터 Strata Property Act가 Depreciation Report를 의무화해서 미래에 건물관리를 한 눈에 볼 수 있게, 언제 어떤 공사를 해야하고 예산은 얼마가 들지를 정리해 놓은 서류가 있다. 작은 스트라타라 경비를 이유로 주민 4분의 3이상 투표로 Depreciation Report를 안 만들기로 한 건물도 있다. 이런 건물은 더 주의해서 인스펙션을 하고 건물의 상태를 판단해야 한다.
5. 건물관리 보험(Insurance policy of Strata)
보험 규정과 Deductable을 체크하고 공동구역(Common Area)에 대한 보험금 청구내역을 보면 잠재되어있는 문제점들을 파악할 수 있다.
6. Strata Plan
Deck나 발코니, 파킹, 스토리지 라커 등의 공동소유의 땅이 명시되어 있고 콘도 소유주의 개인 책임과 권리는 어디까지 인지를 알 수 있다. 인스펙터가 공동구역에 들어가는것이 허락되지 않는 건물도 있으니 이런 경우 Engineering Report 나 Depreciation Report가 더욱 중요시 된다.
요즘처럼 다중오퍼가 흔한 시장에서는 경쟁에서 이기기 위해 오퍼를 좋게 만들려고 subjects를 제한하는 경우가 있으니, 이때는 오퍼를 쓰기전 이런 서류들을 미리 신청해서 검토하기 때문에 구매자가 빨리 이런 서류들을 보아 넘겨야 하는 압력이 있을 수 있는데, 이럴때에도 예비 콘도 구매자는 꼼꼼하게 서류를 살펴, 자기 소유가 될 콘도 unit 뿐만 아니라 공동구역에 관한 정보, 이웃에 관한 정보 등 가능한 많은 정보를 얻어내는 것이 좋다.
★참고 : Bob de Wit(CEO of Home Builder’s Association)의 REW기사
