새해 첫 금리인상이 24일 캐나다중앙은행에서 예상대로 0.25% 단행 되었다. 따라서 기준금리는 4.50%가 되었고 Prime Rate도 즉각적으로 6.70%로 상향되었다. 캐나다중앙은행은 올해 중반기까지 인플레이션이 3%로 안정되고 2024년도에는 2%를 목표로 기대하고 있다.
인플레이션은 2022년 6월 8.1%로 정점을 찍고 다행이 6.3%로 가라앉는 추세이다. 그러나 이어지는 금리인상으로 최고점 가격대비 벤치마크 캐나다 주택가격은 17%가 하락한 상태다. 이번 인상은 작년에 이어 8차례 연속 인상으로 2007년 이후론 최고 금리인 상황이다. 다행스러운 점은 중앙은행이 금리인상 중단을 시사한 점인데 단지 경제전망에 큰 변동이 발생 하지 않으면 이라는 단서를 달고있다.
하지만 미연준은 아직도 강력한 매파 기조를 유지하고 당분간 계속적인 금리인상을 시사하고 있어 미국과 경제와 금융의 기조를 같이 하고 있는 캐나다도 미국의 영향을 전혀 무시할 수 없는 상황이라 안심할 수 없는 상황이다. 게다가 캐나다 중앙은행은 조건부 인상 중단으로 언제든지 다시 인상 할 수 있다는 점을 첨언 하였음을 주지할 필요가 있다.
예상되는 미연준 금리인상의 시나리오는 1안) 2월1일 0.5% 3월22일 0.25% 5월3일 0.25% 2안) 2월 0.25%, 3월 0.25%, 5월 0.25%가 현재 가장 유력한 예상안으로 예측하고 있으며 금리인하의 시작은 빨라도 올해 11월 늦어지면 내년으로 넘어갈 가능성도 신중히 예측되고 있는 상황이다. 현재 전세계에서 가장 먼저 금리인상 중단을 이번에 공식적으로 비춘 캐나다는 빠르면 올해 11월부터 금리인하를 할 수 있다고 보고있다.
그러나 금리인하는 금리인상 시 Big, Giant Step과 같은 경우는 없을것이며 0.25%씩의 인하만 시행되고 더 이상의 초저금리 시대는 앞으론 당분간 기대하기 어려울 것이다. 문제는 석유와 천연가스, 곡물 등 에너지와 원자재 가격이 다시 크게 상승하거나 전쟁과 기후 대국들의 패권 다툼으로 인한 변수들이 언제든지 세계 경제상황을 악화시켜 다시 금리인상으로 몰고 갈 수 있는 상황이 언제든지 도래 할 수 있다는 점을 간과 해서는 안되겠다. 올 한해는 항상 긍정적 시나리오 보다는 부정적 시나리오에 더 큰 무게를 두고 대처해 나가는 것이 필요하겠다.
긍정 보다는 부정에 무게
주택시장은 금리와 수요공급 그리고 시장을 지배하는 심리적 요인이 큰데 미국의 경우는 이번에 모기지은행협회가 발표한 주간 모기지 신청 건 수가 7% 증가한 것으로 집계되고 이는 3주 연속 증가세이다. 이는 지난주 30년 고정모기지의 평균 금리가 지난해 9월 이 후 최저 수준인 6.1%로 떨어졌기 때문이다. 이는 최고점 대비 1% 이상 하락했고 벌써 주택 시장침체가 끝났다는 주장까지 나오고 있다. 실제 12월 잠정 주택 판매가 전달보다 2.9% 증가했다고 한다. 그러나 이는 인플레이션 안정화에 위협으로 느낄수 있는 연준으로 인해 금리인상의 압박을 줄수 있어 딜레마이다.
올해 밴쿠버 주택시장은 MLS상 25일 기준으로 올해 총 4,569개 신규매물이 시장에 나오고 총 1,440개 판매되었고 못팔고 시장에서 빠진 매물은 총 2,277개, 기존 매물중 가격조정(대부분 하향조정)은 총 1,216개 이다.
올 해 첫 달이 다 지나가는 시점인데 아직도 매도 매수인의 신중한 시장 관망세와 적절한 타이밍을 보는 상황이 이어지고 있어 뚜렷한 흐름을 파악하기 힘든 상황에 있다.
한편 최근 TD Bank 보고서에는 작년 최고점 대비 약 20% 하락을 예상했으며 2024년부터는 다시 회복 되리라 예측했다. 펜데믹 이후 특히 외곽지역을 중심으로 워낙 단기간에 큰 폭으로 가격이 올라 작년 여름 최고점(역사상 최고첨) 대비 20% 하락 한다해도 펜데믹 특수로 인한 상승전 가격보다 더 하락 한다고는 할 수 없어 사실 주택시장의 폭락이 아니라 단기간 생긴 초거품이 빠진다고 본다.
수요가 워낙 공급 대비 많은 상황이라 금리하락과 인플레이션 안정으로 시장 심리가 다시 불 붙으면 다른 국가와 달리 특히 밴쿠버 시장은 급격한 인구증가와 공급 부족 그리고 건축비의 대폭 상승으로 다시 가격이 급격히 오를 수 있는 잠재적 요소들을 내재하고 있다.
더구나 밴쿠버 주택사장을 최근 20년간 지켜본 주민들은 축척된 경험으로 부동산 만큼 재산 증식을 할 수 있는 것은 없다고 인지하고 있고 기존 단독주택을 팔고부득이한 경우가 아닌데도 다운싸이징 하거나 렌트로 가고 밴쿠버 시장은 가격이 안오른다는 주변 예기를 들어왔거나 이건 거품이야 가격이 빠질거라는 믿음을 가졌다 큰 손해를 보았던 많은 이들이 부동산의 재산 가치를 뼈저리게 느껴 왔다.
그래서 현재 많은 부정적 상황과 불안한 위기 요소에도 올해만 지나가면 다시 가격이 오르리라는 믿음과 기대로 섣불리 주택을 포기하거나 처분하려 하지 않고있어 판매 매물도 쏟아져 나오지 않고 있다.바이어들도 바닥을 찍는 저점을 구매 타이밍으로 심사숙고 지켜보는 팽팽한 분위기 인것 같다.
이제 다행히 금리인상을 멈추려는 시점이 기대보다 빨리 오면서 과연 얼마나 가격이 더 하락하고 언제가 주택가격의 바닥을 치는 시점이 될 지가 향후 금리 향방과 함께 밴쿠버 부동산에 최고 중요한 포인트가 되겠다.
*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.
