7월 부동산 시장의 흐름
메트로 밴쿠버 6월 주택판매량이 2천443가구로 작년 동기간 대비 17.6% 올라가고 5월대비 64.5% 상승했지만 여전히 최근 10년 평균 동기간 판매율에서 21.9%가 부족한 수치다. 전체 유형별 평균가격은 103만 달러로 작년 동기간 대비 3.5% 상승했다.
최근 몇년 계속 저조했던 시황과 Covid-19으로 인한 주택시장의 충격에서 어느정도 벗어나는 것 같다. GVA(광역밴쿠버) 와 Fraser Valley 주택판매량이 통상적으로 저조한 달인 7월도 비교적 호조를 보이고 있다.
봄시장임에도 불구하고, 판데믹 이후 사고 팔지 못했던 사람들의 그동안 억눌렸던 구매, 판매수요가 6월에 많이 실행되었던것 같다. 지난해 6월시장이 너무 안좋아서 올해 6월이 상대적으로 좋아보이는 효과도 있다. 하지만 시장을 들여다보면 넘어야할 산이 많다. 팔아야하는 사람들에게는 바이러스 염려로 인한 오픈하우스와 쇼잉 등의 위생문제가 걸리고, 사야하는 사람들에게는 바이러스의 진행에 따른 앞으로의 시장에 대한 확신이 없어 두렵고 모기지를 받기가 더 까다로워졌다.
20%이상 다운페이먼트를 못하는 사람들은 CMHC가 요구하는 더 높은 Credit Score(600포인트에서 680포인트로 상승)와 다운페이 요건강화(Line Of Credit처럼 빚 형태의 다운페이는 안되고 가계채무 상환능력 계수는 Gross Debt Service Ratio(재산세+난방비+관리비50% /년총수입)가 35%미만, Total Debt Service Ratio(재산세+난방비+관리비50%+기타 채무 상환액/년총수입)가 42%를 넘지않아야 하므로 모기지 이자율이 사상 최저인 상황에서도 모기지 얻기가 힘들어 집을 사기가 더 어려워졌다.
반면 시장은 여전히 예측하기 어려워 지역별, 주택 종류별로 판매성향이 제각각으로 나타났다. 즉 어떤 시장은 다중오퍼에, 팔린가격도 COVID이전의 상황을 회복했는가 하면 또 다른 시장은 가격을 내려도 오래동안 팔릴 기미가 보이지 않는, 부동산의 다양한 지역적인 성향을 잘 볼 수 있었다.
파실분들은 MLS에 올릴수 있는 사진도 20장에서 40장으로 대폭 늘었고 Virtual Tour가 대세여서 집안을 보기 좋도록 꾸미고 최소한의 리노베이션은 하여 시각적 효과를 높여주는 것이 더 좋은 효과를 낼 수 있다.
그동안 금지되었던 오픈하우스도 여러 위생에 대한 조건을 갖추고 철저한 거리두기를 하고 방문자의 건강에 대한 disclosure 과 책임소재 면제 서류에 싸인을 하는 조건으로 허용되었다.
구매자들은 먼저 온라인으로 비디오투어를 하고 Floor Plan을 체크한 다음 리얼터에게 사전문의를 한 후에 오픈하우스 방문을 해 불필요한 트레픽을 줄이는 것이 합리적일 것이다.
GVA보드의 6월 새로 나온 리스팅 통계는 5천 787가구로 작년 동기간보다 21.8% 증가했고 5월보다는 57.1% 증가했다. 현재 시장에 나와있는 판매되고 있는 집의 총수는 1만1천 424가구로 작년 동기간 보다 23.7% 늘었고 올해 5월보다는 15.1%가 올라갔다.
모든 주택형태의 총 리스팅 대비 6월 판매율은 21.4%였고, 단독주택 19.9%, 타운홈 25.2%, 콘도가 21.3%로 전체적으로 판매가격을 안정적으로 유지시켜 줄 수 있었다.
단독주택은 평균가격이146만4천200달러로 작년 동기간 보다 3.6% 상승했고 타운하우스는 79만800달러로 2.3%상승, 아파트는 68만 800달러로 3.6% 상승했다.
단독주택의 선전
신규 이민자와 유학생, 관광객의 감소로 인한 Airbnb 침체 등의 이유로 렌트 공실율이 높아지면서 콘도의 리스팅량이 증가하고 판매도 단독주택에 비해 저조한 현상이 나타났다. 그리고 Covid-19 영향으로 좁은 실내공간인 엘리베이터를 이용해야하는 등 Common Property를 사용해야하는 아파트보다 주택을 선호하는 구매자들이 늘면서 단독주택이 비교적 선전하는 시장이었는데 구체적으로 어느지역의 단독주택 판매가격이 얼마나 좋아졌는지 비교해 보겠다.
▲GVA(광역밴쿠버 부동산협회)
평균판매가격: $1,464,200 작년동기대비 3.6% 상승
밴쿠버 웨스트
평균판매가격: $3,076,700 작년동기대비 4% 상승
밴쿠버 이스트
평균판매가격: $1,459,100작년동기대비 7.9% 상승
웨스트 밴쿠버
평균판매가격: $2,594,200 작년동기대비 1.2% 상승
노스 밴쿠버
평균판매가격: $1,563,500 작년동기대비 2.5% 상승
리치몬드
평균판매가격: $1,511,400 작년동기대비 1.8% 상승
스콰미시
평균판매가격: $977,100작년동기대비 2.4% 상승
버나비 노스
평균판매가격: $1,488,200작년동기대비 6.3% 상승
버나비 사우스
평균판매가격: $1,559,300작년동기대비 4.2% 상승
버나비 이스트
평균판매가격: $1,230,200작년동기대비 4.2% 상승
뉴웨스트민스터
평균판매가격: $1,087,600작년동기대비 3.5% 상승
코퀴틀람
평균판매가격: $1,210,700작년동기대비 3.8% 상승
포트코퀴틀람
평균판매가격: $970,600작년동기대비 5.1% 상승
포트무디
평균판매가격: $1,462,600작년동기대비 2.5% 상승
▲FVREB(프레이져벨리 부동산협회)
평균판매가격: $994,500작년동기대비 3.6% 상승
랭리
평균판매가격: $1,044,200작년동기대비 6.3% 상승
써리
평균판매가격: $1,047,300작년동기대비 4.3% 상승
싸우스써리 & 화이트락
평균판매가격: $1,336,200작년동기대비 0.4% 감소
메이플리지
평균판매가격: $854,700작년동기대비 3.7% 상승
참고로 중국정부의 홍콩 보안법 강화로 홍콩내의 갈등이 커지면서 캐나다 시민권소유 홍콩거주인들의 유입이 메트로 밴쿠버의 새로운 동력이 될 가능성이 높아졌다.
CERB를 받고 있는데 모기지
신청에 상관이 없을까?
미리 모기지 승인을 받아놓고 집을 사려고 보고있던 중 Covid-19 때문에 직장을 잃고 CERB 도움을 받고있다면 모기지를 제대로 받을수 있을까?
결론부터 말하면 시중5대 은행에서는 받기가힘들다. 하지만 제2나 제3의 사금융의 도움을 받을수는 있다.
20% 미만의 다운페이를 낼 수 있고 CMHC의 강화된 모기지 충족조건을 만족시키는 경우 또는 25-50% 다운페이를 할 수 있는데 CERB를 받고 있을시에는
1. 직장복귀 날짜가 확정되어있고
2. 같은 직장에 근무한 연수가 오래돼었고
(최소 수년)
3. 복귀 후 같은 일을 안정적으로 할 수 있고
4. 다시 직장을 잃어도 모기지 상환할 유동성
소스가 확실한 경우
에 한해 제2제3의 사금융의 도움을 받을 수 있다. 하지만 제2제3의 사금융은 대출이율과 수수료가 시중은행 보다 높은 경우가 많으니 미리 감안하는 것이 좋다.
