금리하락, 스트레스테스트 완화, 신규 리스팅 감소
2월 부동산 시장
1월동안 나빴던 날씨와 코로나바이러스 발발로 경제활동이 위축된 결과 작년 12월 보다 저조했던 부동산 시장은 2월 좋아진 날씨와 함께 꾸준히 좋아졌지만 공급량은 많이 늘지 않았다.
광역밴쿠버부동산협회(Real Estate Board of Greater Vancouver: REBGV) 의 2020년 2월 통계보고에 따르면 주거용 주택이 총 2,150가구가 팔려서 판매량으로만 본 절대판매율이 2019년2월보다 44.9% 상승, 올해 1월보다는 36.9% 상승을 보였다. 이것은 지난10년간의 2월 평균치보다 15.6% 저조한 것으로 나타났다.
구매자들의 욕구는 상승했으나 공시지가 하락충격에서 벗어나지 못한 판매자들의 리스팅 꺼림현상이 지난달에 이어 계속되어 2월에 새로 리스팅된 집들은 4,002가구로 2019년 2월보다 2.8% 증가했고 이것은 2월의 과거 10년 평균에 비교해서 17.4% 감소한 양이다.
현재 리스팅 총량은 9,195가구로 올 1월에 비해 조금 늘었지만 11,590가구였던 작년 2월에 비해 20.7%가 감소한 량이다. 코로나 바이로스 여파로 인한 대출이율 큰폭 하락의 소식으로 늘어난 수요에 비해 리스팅 공급량이 부족한 현상이 당분간 앞으로 가격상승을 유도할 것 같다. 지역과 집 형태에 따라 다중오퍼에 호가 이상 가격에 팔리는 집들이 늘어나고 있는 추세이다.
이 기간 전체적인 리스팅대비 판매율은 23.4% 였고, 대개 분석가들은 판매율이 일정기간동안 12%미만을 유지하면 가격하락의 압력을 받는다고 말한다.
종류별로 보면 리스팅수 대비 단독주택 판매율이 17.3%, 타운홈이 26.9%, 콘도가 28.4%를 보이고 있다.
2월 메트로 벤쿠버의 단독주택 평균가격은 $1,433.900으로 작년 1월 보다 0.7% 하락했고 콘도 평균가격은 $677,200로 2019년 2월 보다 0.9% 상승했으며, 타운홈 평균가격은 $785,000으로 2019년2월 보다 0.6% 상승했다.
월별로 보면 각각 6개월전보다 1.9%, 3.6%, 1.7%의 평균가격이 위의 주택 종류 순서별로 상승했다.
달리 말하면 대략 6개월전부터 조금씩 회복한 판매율과 함께 줄어든 새 리스팅량에 힘입어 가격이 상승세로 돌아섰다고 할 수 있다.
모기지이율 급하락
COVID-19의 세계적인 급확장세로 경제여파를 우려한 미국연준의 급작스런 50 basis point중앙기준금리하락 발표에 이어, 급락한 오일가격과 철도 봉쇄사태로 인한 캐나다 경제의 위축을 우려한 캐나다 중앙은행도 50 basis point 기준 금리하락을 3월4일 발표했고, 시중 6대 은행들이 이에 따른 기준금리 하락을 5일부터 시행할 것을 발표했다.
모든 대출기관들이 서서히 고정 대출금리를 내릴것이지만 이에 동반한 변동금리, line of credit, 상업용 대출금리 또한 동반 하락이 예상돼 바이러스로 인한 비즈니스 위축으로 힘들어하는 일반인들에게 일정의 도움이 될 것으로 예상된다.
이것은 새 리스팅량의 감소와 함께 작용해 구매자들의 수요를 촉진시켜 당분간 부동산 시장에 기름을 부은 것 같은 효과가 예상된다.
올해 4월 6일부터 시행될 20%미만 다운페이하는 첫 주택 구매자들에게 스트레스 테스트를 완화(캐나다 중앙은행이 정한 5년고정 대출이율 +2%로 스트레스테스트를 했던 것을, 대출보험 신청시 적용하는 주간 평균 모든 대출기관 5년고정 20%미만 다운페이 대출이율+2%로 완화해 주기로 한 정책-2월 18일 발표)하는 정책이 시행되면 주택가격이 더 올라갈 것이란 예상이 있어 더욱 저가주택을 중심으로한 시장이 뜨거워지고 있다.
이 정책은 실제로 3%정도 더 대출이 가능하게 해주어 다운페이가 적은 사람들에게 도움을 줄 것같다.
그러나 이 정책은 심리적으로 주택가격을 부추기는데 한 몫을 할 것으로 생각된다. 이 스트레스테스트 완화정책이 장차 모든 주택대출에 적용될 것이 예상되고 대출이자는 앞으로 더 떨어질 것으로 예상돼 역사상 최저 대출이율이 장기간 지속되는 현상이 지속될 것 같다.
그러나 집값은 고용시장과 인구증가에도 큰 영향을 받기 때문에 COVID-19이 앞으로 얼마나 장기적으로 갈지 그리고 그에 따른 고용상태가 어떻게 악화될지 장기적으로는 더 두고 봐야 할 것 같다.
중국 경기 침체로 인한 중국바이어들의 발길이 더욱 뜸해져 투자수요보다는, 로칼 실수요자들 중심으로 저가인 주택부터 활발한 시장을 최근 몇 주 피부로 경험하고 있다. 실제로 밴쿠버 이스트, 웨스트와 노스밴쿠버 등의 저가 단독주택시장, 그리고 다운타운, 밴쿠버, 버나비, 코퀴틀람 등의 1,2베드 콘도마켓 등이 최근 더욱 활발해진 것이 보인다.
