연방정부의 첫 집구매 보조 프로그램 First-Time Home Buyer Incentive (FTHBI)이 9월 2일부터 새로 실시 되었다.
오타와 정부는 12억5천만 달러($1,25 billion)의 예산으로 앞으로 3년간 첫 집 구매자의 다운페이를 올리지 않고도 매월 갚는 모기지 금액을 줄여줄수 있는 방안을 고안했다고 3월에 발표했다.
트루도 정부의 선거를 의식한 정책이라고도 볼 수 있으나, 정말 내 처지에 맞는 나에게 도움이 되는 프로그램인지는 여러모로 고려해서 결정하는 것이 좋다.
연방의 housing agency인 캐나다 모기지하우징(Canada Mortgage Housing Corp/CMHC)가 새집에 대해서는 10%, 기존(resale)집에 대해 5%를 이자 없이 빌려주는데, 매달 이자는 물지 않고 다만 그 집을 팔거나 25년한도 후에는 그 돈을 되 갚아야 하는 조건이다.
그리고 상환시 그 집 가치에 따라(공시지가의 변동율) 가치가 올랐으면 오른 만큼을 갚을때 더 내고, 반대로 내렸으면 덜 내는 조건이다. 그래서 그 기간동안 부동산을 정부와 공유하는 개념이다. 기간 전에 되갚고자하면 벌금(Penalty)는 없다.
어느 정도 매력적으로 들릴수는 있지만, 시장이 많이 내려간 상태에서 구매한 가격보다 아래로 집을 팔 경우 매매에 드는 비용 즉 리얼터 비용, 모기지상환 비용, 클로징 비용 등을 생각하면 손실을 모두 정부와 나누는 것은 아니다라고 할 수있다.
FTHBI의 자격:
혼자나 부부 합산 년간 수입이 $120,000 미만이고, 5% 다운페이를 해서 집을 사게 되면 신청할 수 있다. 총 모기지 금액과 FTHBI 합산이 부부 합산 연간수입의 4배를 넘으면 안된다.
이런 제약 때문에 밴쿠버같이 집값이 비싼도시에는 큰 도움이 되지 않는 것이 현실인데, 이론적으로 이 제도로 구입 할 수 있는 최대 가격의 집은 $565,000이다. 실제로 대부분의 첫 집 구매자들은 이 가격보다 훨씬 낮게 모기지 승인이 날 수 밖에 없으며 직접 들어가서 살아야 자격이 된다. 그래서 대부분의 광역밴쿠버(GVA)나 빅토리아(밴쿠버섬), 프레이저 벨리도 이 정책에 해당되는 집을 찾기 힘들다. 연 수입 이나 다운페이 규모, 그리고 집값 등의 제약이 이 프로그램을 이용할수 있는지 가늠하게 하는 조건들이다.
하지만 이 프로그램의 장점은 $500,000의 집을 살 경우 매달 $286의 모기지 상환비용이 절약되어 일년에 $3,430이 절약될 수 있다.
그리고 모기지 기간(term)이 끝나는 5년이내에 집을 팔 경우 모기지 상환 벌금을 안내도 되기 때문에 가장 효과를 볼 수 있다.
이 프로그램을 이용하지 않으면, 같은 자격을 갖춘 신청자일 경우 10%의 모기지를 더 받을 수 있다고 하니 실제로 얼마나 호응도가 있을지는 두고 볼일이다.
8월 밴쿠버 부동산 시장상황
광역밴쿠버협회(Real Estate Board of Greater Vancouver/REBGV)의 8월 통계에 의하면, 8월 한 달 동안 GVA주택시장은 총2,231가구가 팔려, 판매량이 작년 8월보다 15.7 %가 증가했다. 그러나 올해 7월 실적 2,557가구보다는 12.7%가 덜 팔린 실적이다. 올해 처음 6개월간의 부진을 딛고 7월 처음으로 상승세를 보여준 시장은, 예년 10년간의 8월 평균 실적 보다 9.2%가 낮은 것이어서 어느 정도 예년의 평균시장을 회복했다고 볼수도 있겠다. 이 판매량은 7월보다 조금 저조하지만 전반적인 올해의 저조한 시장을 감안하면 괜찮은 판매실적이라고 볼 수 있다. 하지만 모든 집 형태를 통틀어 벤치마크 매매 평균가격은 메트로 벤쿠버가 $993,300으로 작년 8월보다 8.3% 하향했고 지난달 7월보다 0.2% 하향했다.
판매중인 리스팅 수로 보면, 8월 한달동안 3,747가구가 GVA에서 새로 리스팅되어 총13,396가구가 판매중이어서, 이것은 작년 8월 리스팅 가구수 보다 13.3 %가 늘어난 것이고 7월보다는 5.9 %가 줄어든 것이다. 모든 주택형에 걸쳐 리스팅대비 판매율은 16.7%로 전반적인 구매자 우위 시장이다.
매매 평균가격을 유형 별로 보면, 8월중 단독주택이 판매량은 세 유형 중 제일 상승했지만, 벤치마크 평균가격은 $1,406,700 로 2018년 8월보다 9.8% 하향, 콘도가 $654,000 로 7.4% 하향, 타운홈이 $771,000 로 7.8% 하향했고, 2019년 7월보다는 각각 0.7%, 0.1%, 0.2% 하향했다
56%의 주민들이 내년까지 주택구매를 미루겠다고 한 설문 조사결과가 나온 걸 보면, 지금까지 여러겹의 정부정책으로 인해 억눌렀던 시장수요는 그 자체가 없어진 것이 아니라 단지 다음 기회를 기다리고 있는 잠정수요이다.
주택시장이 침체되어 있을동안 투자가 안되기 때문에 다음 주택붐에는 공급부족이 더 심각해질 것이라 예상할 수 있다. 그리고 매년 5,6만의 신규 이민자가 BC주를 찾고 있고 매년 2만가구정도의 새가정이 만들어지거나 유입되는 상황이기때문에 늘어나는 주택수요에 비해 장기적으로 주택부족 현상이 더 심각해질 수 밖에 없다.
하지만 주택가격은 여전히 일반인이 구매하기에는 높아보인다.
