주식시장 차트 분석과 같이 부동산시장의 판매량 및 가격동향 챠트 분석으로 밴쿠버 부동산시장의 침체를 내다봤던 Eitel 연구소가 밴쿠버 시장이 최소 앞으로 2년간은 침체시장이 될 것이라고 내다봤다.
연중 가장 실적이 좋아야하는 5월 메트로 밴쿠버의 판매실적이 4월보다는 상승했지만 과거 10년 평균실적에서 23%나 떨어지고 있고 2000년 이후 가장 저조한 5월 실적이다. 실제 판매하는 리스팅수도 계속 누적되고 있어(작년 동기간보다 30% 증가) 앞으로의 시장도 당분간 먹구름이 예상된다.
미 트럼프 대통령이 주도하는 무역전쟁으로 세계경제도 불확실한 먹구름이 더 해지면서 캐나다 중앙은행이 대출이자를 내릴 가능성도 제기되고 있어 구매자들은 한층 더 여유를 가질수 있게 되었다.
무엇보다도 콘도시장의 판매실적이 지난 5월 이후 12.9%로 가장 눈에띄게 하락했고 평균가격은 664,200달러가 되어 작년 5월보다7.3%가 최근 6개월동안 2%가 하락했다.
하지만 앞으로 완공되는 새 물량이 쏟아지면서 새 콘도들의 판매경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다.
단독주택 평균가격도 큰 폭으로 떨어지고 있다. 지난 5년간 150,000 달러 하락을 보였고 작년 동기간보다 11.5% 하락 6개월동안 5.4% 하락했으며 앞으로도 20~24% 더 하락할 가능성이 높은것으로 전망했다. 타운하우스만 1년전 보다 0.6% 판매량이 올랐으나 가격은 동기간 동안 7.6% 하락했다.
5월 리스팅 대비 판매율은 전체 18%를 보였고 단독주택이 14%, 콘도, 타운하우스가 20%정도여서 여전히 가라앉은 5월 분위기를 반영했다.
콘도 투자
집값은 내려갔지만 모기지 얻기가 힘든 상황이라 살 수 있는 형편은 여전히 힘들고 앞으로 콘도의 새물량이 많이 나올 것으로 기대돼 다운싸이징이나 생애 첫 집 등으로 콘도 장만을 생각하는 분들이 많아질 것이다. 콘도 구입시 특히 투자를 염두에 둘 때 고려할 점을 살펴보겠다.
▲어디에 사는 것이 좋을까? 가격조정이 된 다운타운 콘도를 살 수 있는 좋은 기회이지만 자금 등 여력이 부족하다면 지금 개발이 안되었지만 도시화가 진행되면서 점점 가능성이 높아지는 곳을 선택하라 ; 다운타운 이스트사이드, 이스트 밴쿠버, 코퀴틀람, 뉴웨스트민스터, 스콰미시 등 교통이 편리한 위치면 지금도 개발 잠재력이 큰 좋은 투자지이다.
▲신규 아니면 기존 콘도? 전매(Pre-sale)보다는 오래된 콘도를 사라고 권한다. 전매로 사게되면 완공되었을 때 건물이 어떨지 확인할 길이 없고 요즘처럼 마켓이 안좋을때는 회사가 부도가 나 프로젝트 자체가 취소될 수 도 있다. 개발업자의 계약서는 언제나 그쪽에 유리하게 되어 있으므로 부당한 일이 발생해도 항의하기가 어렵다.
그리고 새 콘도는 새 차와 비교하면 비슷한데, 살면 살수록 건물의 감가상각 비용이 발생한다.
오래된 콘도를 살 때는 건물상태를 확인하기 어려우니 Deprecition Report가 준비되지 않은 빌딩은 사지 않는 것이 좋다.
▲장·단기렌트가 가능한지, 다른 렌트 제약이 있는지 입주자 연령제한이 있는지 확인한다
▲목조 혹은 콘크리트 빌딩? 콘크리트 빌딩을 권한다. 오래된 빌딩은 꼭 “Rain-Screen”이 되어 있는지 확인하고, 목조 프레임 빌딩을 살 때는 지붕이 건물보다 앞으로 나와있는(Roof Overhang) 콘도를 산다. 그것이 없으면 다시 고쳤어도 다시 비가 셀 확률이 많다.
▲콘도 유닛을 볼 때는 세심하게 디테일을 살펴 볼 것을 권한다. 예를 들어 전기 아울렛은 충분히 있는지, 면적에 상관없이 집 구조가 가구를 놓을 공간은 충분한지, 부엌 씽크대안에 lazy-Susan(회전 수납대)이 있는지 등을 살핀다. 이런 조그만 곳에서 비용절감을 한 개발업자는 보이지 않는 어느곳에서 필요한 비용을 삭감했는지 알 수 없다.
그리고 공간 활용도가 어떤지, 죽은 공간은 없는지, 방향은 좋은지, 통풍이 잘 되겠는지, 앞을 가리는 건물은 없는지를 살펴본다. 이는 미래에 이런 요소들이 집 값을 좌우하기 쉽기 때문이다.
▲단지내 시설(엘리베이터의 위치와 수, 재활용실과 쓰레기 처리시설)은 물론, 주변 환경, 학교, 쇼핑, 병원 등 거리도 따져본다.
▲파킹, 스토리지 등 Common Area는 개발사가 계속 소유하며 콘도 구매자가 매입을 따로 하더라도 개발사가 장기 리스로 구매자에게 Assignment로 주는 것이 대부분 이다. 파킹, 스토리지 등이 콘도 구매시 따라오면 Form B와 원래 개발업자와의 콘도계약서 또는 추후 파킹 및 스토리지 구매계약서를 체크해서 소유 여부 (common Area인지 limited common area인지)를 알아보고 assignment 가능한지 lease기간은 몇년인지 등을 확인해야한다. 원래 개발업자와의 계약서에 따라 스트라타가 Assign하는 것이면, 콘도 판매자는 현재 사용 가능하더라도 판매후 다음 구매자에게 양도가 안될수도 있고 차례가 올때까지 기다려야 하거나 다른 파킹자리를 대신 받을수도 있다.
▲사전구매 (Pre-sale) 구매자는 완공전 개발업체의 시공 책임자와 입주전 walk through inspection을 하게 되는데 이때 전기와 모든 공정에서 합격을 맞았는지 확인하고 바닥시공, 전자제품 작동, 상 하수도, 누수의 흔적, 캐비넷 등 가구설치 이상 여부, 벽난로 작동시 가스유출 여부, 방문이나 창틀이 잘 맞는지, 통풍 여부 등을 꼼꼼하게 체크해서 고쳐 줄 것을 요구해야 한다. 고쳐 달라고 요구할 수 있는 기간도 한정되어 있으므로 부지런히 찾아보고 요구해야 한다.
랭리 치매 타운 조성
캐나다의 노인인구가 증가하면서 치매로 고생하고 있는 환자들이 함께 모여살 수 있는 마을이 처음으로 7월에 랭리에 선보인다. 5에이커에 모두 단층의 집들로 이루어져있으며, 캐빈과 Community Centre 등을 갖추고 있는 렌트촌으로 가구당 6,000~7,000 달러를 호가하는 높은 가격대이다.
