전세계에서 인기있는 럭셔리 부동산중에서 밴쿠버 럭셔리 부동산이 지난 1년간 가장 많이 하락했다는 통계가 나왔다.
싱가포르가 홍콩을 제치고 지난 1년간 13%가 올라 세계 43개 럭셔리 부동산 도시중 가격상승율 1등을 차지했고 다음이 영국 에딘버러, 마드리드, 미국 샌프란시스코 등 순으로 가격이 올랐다.
반면 밴쿠버, 타이페이, 두바이 등은 이 순서로 가장 큰 하락세를 보였다. 밴쿠버는 럭셔리 부동산 평균가격이 1년간 11%가 하락했다.
2008년 글로벌 경기침체 이후, 경제대국들의 양적완화 정책으로 많은 저금리의 자금이 지난 10년동안 전세계적으로 유동되고 투자되어 왔다. 그 결과 부동산, 증권 등 많은 실물경제의 가격이 올라간 상태이다.
이제 경제학자들이 Late Cycle이라 이름하는 타이밍이되어, 각국 정부가 그동안의 일시적인 경제 진작정책이었던 저금리 양적완화 정책에서 점차 정상적으로 금리를 올리는 통화 긴축정책을 펴고 있는 중이다. 각국 정부는 경제가 다시 침체되지 않는 수준에서 금리를 올리려고, 현재 경제의 여러가지 지표들을 보고 금리를 올리고 있는데, 너무 많이 올려서 투자심리가 위축되어버리면 다시 경제 침체가 올 수도 있다.
최근 밴쿠버에서 일어나고 있는 부동산시장 침체는 이런 세계경제의 흐름에, 정부의 뒤늦은 부동산 억제정책까지 겹쳐 꼼짝도 할수 없는 된서리를 맞은 것이다.
이런 시장상황에서 실수요자나 투자자들은 어떻게 해야 할 것인가? 실수요자는 지금이 꼭대기니 무조건 사지 말아야 할까?
투자자라면 시장이 안 좋아질것 같으니 투자금액을 지금이라도 모두 회수하고 바라보고만 있어야 할까? 그동안 이익 본 것은 팔아서 현금을 보유하고 시장을 좀 더 떨어질때까지 지켜보아야 할까?
투자를 잘하는 사람들의 충고는 대부분 시장타이밍을 잡으려고 하지말고 시장의 수요과 공급면에서 집값이 어떻게 될 것인지 시장이 서 있는곳의 기초를 보고 적당한 시기에 사야 한다는 것이다.
투자의 대가들은 항상 투자를 하고 있다. 적게든 많게든 리스크를 안고 시장을 항해한다. 시장이 급락하고 구매자가 다 떠나갈 때 더 사들인다. 그리고 오래동안 팔지 않는다. 조그만 시장의 요동에 그때마다 흔들리면 투자게임에서 지는 경우가 더 많다.
콘도개발업자들의 고민
밴쿠버 부동산 경기가 침체된 가운데, 콘도개발업자들은 비싼 땅값과 높아진 은행의 문턱, 무역전쟁으로 인한 철강 등 자재값 급등 등 세가지 고민에 빠졌다.
그러나 이미 은행대출도 끝났고 삽질이 시작된 콘도들은 계속 지어야하고 다 지어진 콘도들은 팔아야 한다. 세일이 많이 힘들어지면서 신규콘도 업자들은 아주 창의적인 인센티브로 바이어들을 모으고 있다.
첫해의 모기지를 모두 갚아주겠다거나, 관리비 부담은 물론 그동안 20%에서 25%까지 다운페이를 받던 것을 10%로 내린 콘도들이 많다. 여러가지로 한시적인 할인행사도 하고 있다.
올 가을 대규모 신규주택 물량이 쏟아지고 에어비앤비가 점점 힘들어지면서 렌트사업도 예전같지 않다. 그래서인지 써리센트럴 킹조지변에 있는 44층 One Central은 렌트전용빌딩에서 다시 스트라타로 바꾸어 판매를 시작했다.
1베드룸 299,000 달러에서 3 베드룸(700sf) 60만 달러미만으로 가격을 내놓고 있다.1년전 이 지역 주변의 뜨거웠던 콘도시장을 생각하면 착한 가격이다.
3베드룸은 가벽과 머피베드 등 가구를 효율적으로 디자인해 700sf 적은 공간이지만 낮에는 생활공간으로 밤에는 세개의 침실로 쓰는 신개념 콘도다. 10% 다운 페이로 부담도 줄어 호응이 꽤 높은 것 같다.
2016년이후 부터 취득세 (Property Transfer Tax) 면제 대상에 750,000 달러 이하 신규주택이 들어갔고, 외국인 세금을 입주때 까지는 미리 내지 않아도 되는 만큼 영주권자 이상의 자격이 되지 않는 바이어들의 옵션으로 Pre-sale 콘도가 이용되어 왔다.
구매자는 지금 당장 모기지를 내야하는 부담없이 미래의 집을 확보할 수 있기 때문에, 부모가 자식을 위해 미리 집을 사두거나, 미리 다운싸이즈할 계획이 있는 구매자들은 앞으로 Pre-Sale 콘도들을 사기에 좋은 기회를 맞고 있다.
하지만 구매시 건설계획 도안만 보고 사는 것이기 때문에 미리 알아두어야 할 사항이나 계약시 주의해야 될 사항들이 많이 있다. 이 부분에 관해서는 Pre-Sale 에 관한 이전 칼럼을 참조하기 바란다.
