최근 한 달 동안 더욱 더 침체되는 주택 판매 경기가 일반 소매업 등 경기 전반에도 영향을 보이기 시작했으며, 은행들이 발표하는 신규 모기지 설정도 2014년래 최저가 되었다. BC부동산협회(BCREA)는 2020년까지 주택경기 침체가 이어질 것으로 보고 있다.
가파르게 상승한 렌트비에 세입자들의 불만이 커지고 목소리가 커지면서 세입자들을 보호하는 여러정책(지난 칼럼 참조)이 나오게 되었고 집주인협회(LandlordBC)에는 그런 정책들은 렌트를 목적으로 하는 투자자들을 위축시켜 렌트 물량이 감소하게 되는 결과가 될 뿐이라고 목소리를 높이고 있다.
재개발에 관한 뉴스는 차이나 타운 (China Town)과 그랜뷰 우드랜드 (Grandview- Woodland) 지역의 큰 도로들을 따라 시의 정해진 계발계획의 업데이트와 결정사항이 밴쿠버시의 웹사이트의 지도에 최근 상세히 올라와 있다. 여러 현지 주민들의 불만과 우려에도 불구하고 개발은 빠른 속도로 진행되고 있다.
브로드웨이 코리도 (Broadway Corridor) 재개발은 벤쿠버시에서 투기에 따른 땅값 상승을 우려 DCE(Development Contribution Expectation)이란 것을 새로 도입하여 개발업자들의 개발신청시 주변의 공원, 지역센터, 저가 렌트빌딩 등의 계획안을 같이 제출토록 하도록 해 업자들의 부담을 증가시켰다. 그리고 브로드웨이 주변의 하이라이즈 조닝허가를 자제하고 특히 Yukon St부터 Oak St까지는 사무실과 실무관련 외에 주택허가는 내주지 않기로 결정했다.
리노베이션시 주의할 점
크고 작은 리노베이션을 할 때 걱정되는 것이 처음부터 끝까지 정직하고, 해당시의 건축 법규 등을 많이 알고 있으면서, 일 잘하는 contractor를 고용하는 것이다. 부엌, 화장실, 지하실 등 리노베이션 일을 소개받고 맡겼다가 마음 고생을 많이 하고 낭패를 보는 경우를 여러번 경험하기도 했고 보기도 했다. 다음은 리노베이션시 빨간불이 켜질수 있는 경우들이다.
현금 거래 물론 비용절약면에서 많은 분들이 이렇게 하지만 적은 기록 하나없이 구두로 계약을 하는 일은 고용하시는 분들께 무척 불리하다. 무엇이든 잘못되었을 때 근거가 하나도 없다는 위험부담을 고스란히 안고 일을 시작하는 것이다.
캐쉬잡은 또 보통 permit (허가) 없이 일을하는 것을 뜻하고 그 말은 그 일을 끝에 감리해줄 Inspector 가 없다는 뜻이다. 그 위험부담은 고스란히 고용하는 분의 것이 된다.
계약서가 없다.
재료와 공정, 착수와 진행 그리고 마감일시 그리고 진행경과에 따른 대금지불방법과 일자 까지 자세하게 적어놓은 긴 계약서일수록 잘못될 확률이 적다. 그리고 그 약속을 이행하지 못할때는 어떻게 다른 방법을 쓸수 있는지 등의 대처방안도 있으면 좋다. 대금지불 방법에는 1. 항목별로 정해놓고 지불하는 방법과 2. 공사에 든 시간과 임금, 자재값으로 계산하는 방법이 있으며 어떤 방법으로 결제할지도 자세하게 계약서에 정해놓고 일을 시작하는 것이 분쟁을 줄이는 방법이다.
Contractor가 큰 선 계약금 또는 착수금을 요구 할 때
재료구입의 명목으로 큰 착수금을 요구하는 Contractor는 일거리가 많이 없거나 비즈니스가 잘 안 된다고 볼 수 있다. 그리고 이 경우 집주인의 마음이 바뀌었을때 쉽게 업자를 바꿀수 없게 한다. 일에 따라 물론 다르지만 전형적인 케이스는 10% 정도 Deposit을 하고 일을 시작하며 65%처럼 큰 착수금을 요구하는 것은 빨간불이 켜지는 것이다. 디파짓은 순전히 Contractor를 보호하는 용도이며 고용하는 사람이 얼마나 진지하게 그 일 을 생각하고 일이 끝난뒤 Bill을 잘 계산해줄지에 관한 징표일 뿐이다.
비즈니스 경험이 짧다.
캐나다에서 고용을 하실때는 항상 Reference와 Portfolio 를 체크하시는 것이 좋다. 시작하는 비즈니스건 이름을 바꾼 비즈니스건 과거에 일을해서 손님들을 만족시킨 경험이 많을 수록 믿을 수 있는 Contractor 라고 할수 있다. 상황에 따라 다르겠지만 규모가 있는 리노베이션의 경우 일의 공정은 보통 다음 4단계로 나누어진다 :
1단계-Demolition / 2단계-Rough-In Stage (전기, 배관이 설치되었지만 실제 기계나 outlet 등과는 연결이 안된상태) / 3단계-Drywall stage (모든 기계적인 일은 끝나고 외벽만 올리면 되는 상태) / 4단계-Completed stage (완전히 끝난 상태).
그리고 모든 일이 끝나고 45일 동안 대금의 10%를 고용하는 분이 Hold하고 계시면서 Contractor가 하청업자 대금지불을 포함, 시간을 두고 약속한 일들을 제대로 이행했는지 확인하는 것이 필요하다.
*www.makeitright.ca 참조
결론적으로 무경험에 추천인이 없고, 계약서도 없고, 보험도 없고, permit 도 없고, 종이에 적은 일정 등 아무 증거도 없는 리노베이션은 안하는 것이 좋다.
무슨일이든 급하게 하면 항상 뒷 탈이 따른다. 시간이 지연된다는 것이 곧 비용증가를 뜻하므로 대부분의 집주인들은 빨리 하고자 하는 마음으로 급하겠지만, 항상 생각한것보다 두 배의 시간과 여유는 두고 심호흡을 하고 위의 빨간불 상황들에 하나라도 걸리는 것이 없는지 거듭 확인하는 것이 결국 시간과 돈을 절약하고 스트레스를 줄이고 첫 단추를 잘못 꿰는 실수를 막는 길이다.
일이 잘못되어 소송을 하게되면 소송기간 동안에 집주인은 공사현장에서 아무일도 할 수 없다. 나쁜 업자는 이 사실까지 잘알고 처음 싼 견적으로 주위를 끈뒤 일단 일을 착수하고 그 다음은 약해지는 집주인의 입지를 노려 꼼짝할수 없도록 함정에 빠뜨리고 계속 비용증가로 집주인의 목을 죈다.
특히 시의 허가를 받아야하는 중간급 이상 공사들은 더욱 함정에 빠지기 쉬우므로 각별히 경각심을 가지고 항상 contractor의 Reference와 Portfolio 를 체크하고 사람을 선택해야 한다. 시작하는 비즈니스건 이름을 바꾼 비즈니스건 과거에 일을해서 고객을 만족시킨 경험이 많을수록 믿을 수 있는 Contractor 라 할 수 있다.
