세미나를 하면서 많이 받는 질문이 여러 투자 방법중에서 주택에 투자하는 것이 미래를 보았을때 옳은것인가 하는 질문이다. 답은 그렇게 간단치만은 않다. 얼마동안 투자기간을 둘 것이냐에 따라 많이 달라진다.
작금의 상황을 보았을 때 세계적으로 일어나는 메가 도시화(인구와 경제가 몇개의 큰 도시로 쏠리는 현상)의 현상을 밴쿠버가 어느 도시보다 직접적으로 받고 있는 듯하다.
세월이 지남에 따라 도시들도 흥망성쇠를 거듭하지만 최근 캐나다는 오일쇼크이후 알버타를 주축으로 자원산업이 주재료이었던 경제 분위기가 테크와 금융, 리테일쪽으로 무게중심이 넘어간 현상이 역력하다. 자원 수출로 인한 성장보다는 AI, 사물인터넷, 인터넷 쇼핑, 클라우드 등이 키월드가 되고 soft world의 성장이 미래산업으로 인정받게 되었다.
이 달 아마존 (Amazon)은 앞으로 3년간 밴쿠버에서 3,000명의 인력을 더 고용하여 연구개발센터 시설과 인력을 확장하겠다고 발표했다. 이미 밴쿠버에는 2007년 마이크로소프트 (Microsoft)사가 800명이 넘는 직원을 고용해 다운타운 연구개발센터를 증설한 이후 Amazon은 1,000명이 넘는 직원이 그리고 그외에도 크고 작은 테크회사들이 다운타운 사무실 공간들을 점령하고 있다.
Amazon은 지금 공사중인 다운타운 우체국 자리가 2020년 완공되면 전체건물의 1/3인 416,000sf 를 차지할 것이라 한다. 미 트럼프 대통령의 외국인 비자 제한정책이후, 오타와에서는 이때를 이용해 캐나다의 테크 인프라를 늘리려는 의도로 외국인 Guest worker들에게 쉽고도 신속하게 비자를 주는 정책을 써서, 테크관련 이민자들의 비자절차는 너무나 빠르고 용이해졌다.
Microsoft나 Amazon 등의 큰 회사들이 밴쿠버에 관심을 두는 이유는 여러가지인데 첫째, 해외 테크인력들의 비자신청이 싸고도 신속하며, 둘째 고급인력들을 구하기 쉽고 임금이 비교적 저렴하며, 세째, 테크허브인 미 샌프란시스코와 시애틀과도 지리상 멀지 않다는 것이다.
연중 집을 가장 높게 팔 수 있는 5월
과거 통계상 연중 가장높게 주택이 팔리는 달이 5월이라고 하는데, 평균 10,000 달러 이상 차이가 난다고 한다.
그런데 방금 나온 4월 통계에 의하면 4월 평균 판매율이 과거 17년래 최저치였다.
3월보다는 약간 올라갔지만 봄시장의 기대치에 훨씬 못 미치는 것이다. 4월 한 달동안 단독주택은 전체 리스팅 5,736개중 807개만 팔렸고 콘도는 전체 2,302개중 1,308개가, 타운하우스는 1,284개중 464개만이 팔렸다.
이것은 2017년 4월보다 27.4%가 하락한것이다. 하지만 Benchmark 가격은 단독주택이 작년동기보다 5.1%, 콘도가 23.7%, 타운하우스가 17.7% 상승했다.
이유는 물론 2월 20일 NDP 정부의 예산 발표시 발표했던 투기억제를 위한 여러가지 세금정책의 변화와 올해 1월1일부터 시행된 모기지 스트레스 테스트 (Mortgage Stress test), 그리고 상승중인 은행 대출금리로 인해 구매자의 주머니가 많이 얇아졌고 시장에 대한 불확실성이 높아졌기 때문이다. 작년 7월이후 세번의 캐나다 중앙은행 기준금리 상승이 이미 이루어졌고, 지난주에는 TD은행을 비롯 RBC, CIBC, BMO 등 시중은행들이 자체로 5년 고정 주택대출금리 이율을 최고 0.45 basis point까지 올린다고 발표했다. 이유는 은행의 Funding rate이 올라갔다는 것이다.
5년 고정으로 새로 대출을 받거나 대출기간이 끝나 새로 계약해야하는 분들에게 상당한 부담이 되었는데, 은행에서는 변동금리에 대해서는 오히려 이전보다 조금 낮추었다.
지금 당장은 변동금리가 훨씬 매력적이나, 금리가 더 오를 가능성으로 보아 빨리 고정으로 묶어 두는 것이 더 안전할 것이다. 이러한 대출규제로 GVA에서는 1 백만 달러 이하의 콘도들이 훨씬 판매율이 높다.
하지만 간과하면 안될 것은 정부가 시장억제정책으로 쓰고 있는 것은 수요측면의 공격적인 정책으로 근본적으로 구매자의 능력을 줄이는 것일 뿐이다. 앞으로의 시장 수요의 큰 부분을 차지할 밀레니얼 (Millenial)세대들의 1/3이 가까운 시일내로 주택구매를 희망하고 있고, 이 글 첫부분에서 다루었듯이 Tech 산업 등 새로운 일자리 창출에 따른 고급인력들의 밴쿠버로의 유입이 계속될 것이기 때문에, 그리고 무엇보다 공급량이 늘지 않았다는 점 때문에, 일시적으로 주택시장이 침체될수는 있으나 장기적으로 볼 때 주택가격이나 렌트가격 등은 계속 상승될 것을 예상할 수 있다.
