납세자가 보유하고 있는 부동산의 용도가 변경되면 실제로는 해당 부동산을 매각하지 않았더라도 양도 소득(Capital Gain)이 발생할 수 있다. 세법에서는 용도변경 시점에 해당 부동산의 공정시장가액 (Fair Market Value)에 매각 및 재취득한 것으로 간주하기 때문이다. 발생한 양도 소득은 용도 변경한 해에 국세청에 보고해야 한다.
이때 용도가 변경된 부동산이 용도변경 시점 이전에 납세자의 주 거주지로 사용된 경우에는 발생한 양도 소득은 주 거주지 면세혜택(Principal residence exemption rule)으로 과세 소득에서 제외되지만, 해당 부동산이 임대 또는 사업 용도로 사용된 기간에 발생한 양도소득은 과세 대상이다.
다음의 두 가지가 대표적인 상황으로, 각각의 상황에 도움이 되는 세무 정보에 대해서 알아보겠다.
▲주 거주지 부동산을 모두 임대로 용도 변경 시
(Changing all your principal residence to a rental or business property)
주 거주지 (Principal residence)를 임대나 사업 목적의 부동산으로 용도 변경 시, 용도변경을 하지 않은 것으로 간주하는 소득세법 Subsection 45(2)를 선택 적용(election)하면 발생한 양도 소득을 보고할 필요가 없어진다. 이 규정의 적용이 유효하기 위해서는 용도변경 된 부동산에서 발생하는 순 임대소득 또는 사업 소득을 국세청에 보고해야 하고, 부동산에 대해 감가상각 (Capital Cost Allowance)을 하지 않아야 한다.
이 규정을 활용하면 납세자가 주 거주지에 거주하지 않더라도 용도 변경한 부동산을 최대 4년간 주 거주지로 지정할 수 있다. 하지만 다른 거주지를 주 거주지로 지정하지 않아야 하고, 납세자가 세법상 거주자 또는 간주 거주자이어야 한다는 조건이 있다. 나아가, 아래의 조건 모두를 충족할 경우 4년이라는 기간의 제한 없이 주 거주지로 지정가능하다.
– 납세자나 배우자의 전근으로 인한 거주지 이전 시
– 납세자 혹은 배우자가 고용주와 이해관계가 없을 시
– 고용 기간 또는 고용종료 이듬해 말 이전에 기존 거주지에 돌아오거나, 고용기간 중에 사망했을 경우
– 기존 거주지가 납세자나 배우자의 새 직장에서 임시 거주지보다 최소 40km (최단 공공 경로 기준)이상 떨어져 있을 경우
만약 선택적용을 하게 된다면, 다시 주 거주지로 해당 부동산을 사용하였을 때 개인 소득세에 영향은 없지만 다시 용도를 바꾸고 선택 적용을 하지 않으면 거주지를 팔았을 경우 생기는 이득은 과세 대상이 될 수 있다.
적용 신청은 용도변경이 일어난 해의 소득신고에 편지를 첨부하는 것으로 가능하며 해당 부동산에 대한 설명과 Subsection 45(2)를 적용하겠다는 내용이 필요하다.
▲임대 부동산을 모두 주 거주지 용도로 변경 시
(Changing all your rental or business property to a principal residence)
위와 반대의 경우로, 임대나 사업 목적의 부동산을 납세자의 거주 목적으로 변경 시에는 실제로 부동산을 처분할 때까지 매각 보고를 연기할 수 있는 소득세법 subsection 45(3)를 선택하여 적용할 수 있다. 하지만, 1984년 이후의 과세 연도에 부동산에 대해 감가상각을 했다면 이 규정을 적용할 수 없다. 만약 납세자가 1985년 이전에 감가상각했다면, 해당 감가상각비는 용도 변경한 해에 사업 또는 임대수익에 포함하여 보고되어야 한다. 이 규정이 선택 적용될 경우 납세자가 실제로 주 거주지에 거주하기 최대 4년 전부터 해당 부동산을 주 거주지로 지정할 수 있다.
첫번째 상황과 동일하게 적용 신청은 용도변경이 일어난 해의 소득신고에 편지를 첨부하는 것으로 가능하며, 아래 날짜 중 더 빠른 날짜까지 신청을 해야 한다.
- CRA에서 선택 적용을 필요로 한 경우 90일 이내
- 실제 부동산을 매각한 해 의 개인 소득세 보고 만기일
위 두 가지 상황에서의 양도 소득세를 면하기 위해서는 용도변경을 하기 이전에 전문가와 상의하여 예기치 못했던 세무 문제에 대비하여야 하겠다.
위 내용은 일반적인 사실이며, 특정 전문가의 조언을 대용해서 사용될 수는 없습니다. (This material is general in nature and should not be relied upon to replace the requirement for specific professional advice.)
