양도 차액이 있을 경우
캐나다 국적의 거주인이 주거주지로 사용했던 주택을 원래 구입했던 금액보다 높은 금액으로 매각했을 경우, 시세차익 (양도소득)의 전부 혹은 많은 부분의 소득에 대한 세금이 감면된다는 것은 일반적으로 잘 알려진 사실이다.
또 한가지의 잘 알려진 사실은 하나 이상의 주택을 소유하고 있는 경우, 직접 거주를 하였는 지와 관계없이 무조건 양도차익의 50%만 소득으로 보고하면 된다는 것이다. 하지만 후자의 경우, 때에 따라서 양도차익이 비즈니스 소득으로 간주될 가능성이 있고 이런 경우에는 양도소득 전액(100%)이 과세대상이 된다는 사실은 간과하는 경우가 많다.
주택 구입과 매매의 목적이 본인과 가족의 직접 거주, 혹은 임대소득 창출을 위함이 아닌 양도 차익을 얻기 위한 목적일 경우에는 비즈니스 소득으로 간주된다. 때와 상황에 따라서 자주 발생하는 부동산 거래가 아니더라도 비즈니스 소득으로 간주되는 경우들이 있다.
만약 국세청에서 부동산 판매를 이익창출을 위한 거래로 판단하게 되면 매각 시 발생한 이익을 고정자산의 매각에 따른 소득이 아닌 일반적인 비즈니스 소득으로 간주하고 이에 따라 소득을 100% 과세대상으로 분류하는 것이다.
하지만 집을 매각하는 것이 비즈니스의 한 부분인지 아니면 자산 매각인지에 대해서 세법에 명확하게 명시되어 있지 않기 때문에 국세청에서 이를 판단할 때 어떠한 요인들을 보는지 알아 둘 필요가 있다.
국세청에서 부동산거래에 관해 살펴보는 요인 중에는 다음과 같은 것들이 있다.
• 초기 부동산 매입 의도(intention)
• 매입 의도의 실현 가능성
• 부동산의 위치와 구역의 허가된 용도(zoning)
• 초기 매입의도의 실행 여부
• 납세자의 직업
• 해당 부동산 구입시 차용된 자금의 지출처
그리고 모기지의 이용약관/조건
• 부동산을 보유 기간
• 납세자 본인 이외의 다른 소유자 존재 여부와
인원수, 그리고 납세자와의 관계
• 부동산을 매각한 동기 (motivation)
• 납세자의 과거 부동산 매입/매각 기록
위에 나열한 요인중에 제일 중요한 것은 초기 부동산 매입의도이다. 처음 매입 당시 “flip”( – 단기시세차익을 노리는 부동산 거래/투기) 을 하려는 의도가 있었다고 판단을 하게 되면 양도차익은 비즈니스 소득으로 간주될 것이다.
또한 처음에는 flip하려는 의도가 아니었다고 하더라도 두 번째의 의도가 flip이라면 이에 따른 양도차익이 비즈니스소득으로 간주가 될 수 있다는 것을 염두해 두어야 한다.
부동산 투기
캐나다 국세청에서는 부동산 중개인을 포함하여 단기간에 부동산을 사고 팔아서 차익을 본 사람이라면 부동산 투기에 관여하는 것이라고 설명하고 있다.
근래 부동산 flipping이 많아 짐에 따라 국세청에서는 부동산 투기자를 다음의 세가지로 분류하고 있다.
1. Professional contractor(전문건설업자) 나 renovators(전문수리업자) – 짧은 시간안에 부동산을 매입하고 매각했을 경우
2. Speculators or middle investors(투기성 점매인) – 부동산(특히 새로 짓는 아파트)를 구입하고 이를 완공되기 이전에 제 삼자에게 완성된 부동산을 구입할 수 있는 권리를 판매하는 사람
3. 개인 renovator – 개인이 집을 매입해서 그 집에 거주를 하면서 보수 공사를 하고 집을 매각해서 일 가구 일 주택 판매로 인한 면세혜택을 빈번하게 받게 되는 경우
임대 주택
임대 주택을 소유하고 있는 경우, 여러 해 동안 임대를 통해서 발생한 임대소득을 보고해 왔다면 이후에 주택을 매각할 때의 양도차액은 양도소득으로 간주된다.
캐나다 국세청에서는 집을 매각하는 행위 자체는 불법이 아니기 때문에 법적인 문제가 아니지만 납세자가 보고를 잘못하는 것에 대해서 적극적인 검토를 하겠다고 밝혔으며 또한 부동산 관련 특별부서를 통해 적극적으로 부동산과 관련된 소득신고를 주시하고 있다.
집을 매각할 때는 위에 설명한 부분들 이외에도 생각해 봐야 할 문제들이 많이 있으니 매각을 결정짓기 전에 담당 회계사와 전문가에게 자문을 구하는 것이 필요하다.
