미국 FOMC는 4일 기준금리를 0.25% 인상했다. 올해도 연속 3번 0.25%를 인상해 미국 금리는 5-5.25%로 지난 2007년 글로벌 금융위기 직전 이후로 16년만에 최고 금리를 유지하게 되었다. 그러나 금리 동결을 시사하면서 앞으로 더 이상 인상이 없을거라는 기대를 해도 큰 변수가 없으면 무난할 것으로 보인다. 2006년에도 시사 후 1년간 동결, 2018년에도 시사 후 1년반 동안 금리를 역시 동결한 바 있다.
캐나다는 전세계에서 가장 먼저 금리 인상을 멈추었고 앞으로도 역시 큰 변수가 없으면 금리 인상의 조치는 없을것으로 기대하고 있다. 이제 물가의 안정화가 된다면 언제 금리인하가 시작 될지가 주관심사이다.
주택시장은 지난 몇주간 전혀 예상치 못한 활황이 3월부터 시동을 걸어 4월에는 작년 봄 사상 최대의 가격인상과 복수오퍼로 조건없이 팔려 나가던 시장을 더 넘어선 상황을 맞이했다.
그래프와 같이 단독주택의 가격은 올 초 수직 하락했던 폭을 거의 회복한 것으로 나타났다 실제론 4월 20일경 이 후 거래된 주택들의 MLS상 Sold 처리가 아직 안된 것을 고려하고 바이어들과 쇼잉하고 오퍼를 쓰면서 현장에서 체험하는 바에 의하면 이미 작년에 사상 최고가(올해 공시지가 작년 7월기준 산정)를 이미 넘어선 것으로 보인다.
부동산협회에 따르면 “가격은 계속 상승하고 바이어들은 시장에 확신속에 구입에 뛰어들고”라는 제목으로 마켓 리포트를 시작하고 있다. 작년말에 년초부터 올 시장은 3-4월에 판가름이나고 이자율의 인상 추이와 얼마나 많은 물량이 봄시장에 나오는지가 관건이라 언급한 바 있는데, 주택 소유자들은 그동안 밴쿠버 시장의 학습효과 즉, 다시말해 주택가격은 계속 오르고 설사 여러 위기와 변수로 시장 붕괴와 가격하락과 거품붕괴를 집요하게 그리고 꽤나 지속적으로 주장해 와도 잠시 떨어지다가는 다시 더 무섭게 반등해 와서 어떻게든 주택을 지키려 하게 되었다.
수요는 사상 최대의 인구증가와 앞으로도 당분간 대규모 이민자의 유입으로 인해 폭팔적으로 늘어나고 공급은 그에 따라 부족이 심화되어 그동안 학습효과로 꼭 팔아야 할 경우가 아니면 주택을 팔고 타운홈이나 콘도로 가는 경우를 억제하면서 더욱 더 매물 부족이 심화 될 것으로 보인다.
상담시 매월 발표되는 본 그래프를 많아 사용한다. 약 45년간 주택타입별 가격 추이를 명확히 볼 수 있다. 45년전 단독주택과 그외 홈(타운홈/콘도 구분은 1984년부터 시작)과의 차이는 거의 없었고 가격도 2003년까지는 소위 밴쿠버 집값은 안오르니 사나마나라는 말을 꽤 들었을 정도였다. 그러나 2004년부터 주택가격은 무섭게 꾸준히 상승하고 있다. 고비마다 위기마다 붕괴의 나팔이 울려도 잠시 떨어지면 더 큰 폭으로 올랐다. 앞으로도 수요 증가와 공급 부족으로 가격인상에는 무리가 없다.
주요 포인트는 2005년 이후 단독주택과 타운홈/콘도의 가격 상승폭의 차이가 점점 크게 벌어지고 있다. 이유는 물론 “땅이 부족하다” 이다. 이 큰 땅덩어리 국가에 주택을 질 땅이 없다는건데 포트만이나 페트로 브리지를 건너가기 전 밴쿠버, 버나비, 뉴웨스트민스터, 트라이 시티를 보면 나대지는 사실상 없고 아주 오래된 주택 혹은 상가를 철거해야 새 주택이나 타운홈 혹은 콘도를 건축할 수 있으니 단독주택 특히 대지가 넓은 주택의 몸값은 점점 더 높아질 수 밖에 없다.
2004-2006년도에 단지 주택관리가 힘들다는 이유로 타운홈이나 콘도로 움직인 경우 이 그래프를 보면 쉽게 보이듯이 그 당시 차이와 3-4배 이상 벌어져 재산 가치의 손실을 회복하기 어렵다.
신규분양이 특히 한인들 사이에서 인기다. 부동산들은 신규분양에 사활을 건다. 새 이민자들은 한인만 영어실력이 부족해 캐나다로 못들어오고, 2008년 8만명이던 한인인구는 그 후 반토막 나고 아직 회복이 안되고 있다.
트라이시티에 2004-2010년 전성기 시절 한국인 부동산 에이젼트 간판이 압도했는데 이젠 Sale sign에 한인 에이젼트 간판이 보기 힘들어진지 오래다. 얼마전부터 한인 거래중 70%는 랭리지역 주변에서 이루어 진다. 한인들의 Resale 급감으로 이제 폭팔적으로 늘어난 부동산 에이전트들이 생존이 어렵다. 그래서 떳다방과 같은 방식으로 Presale에 사활을 걸 수 밖에 없는 시대의 흐름에 직면해 있다.
물론 주택소유주가 투자용으로, 젊은세대가 첫 주택으로, 은퇴하는 세대들이 주택 보다 편리한 콘도로 이주하기위한 이동이나 신규분양은 바람직하다. 그런데 콘도나 타운홈에 거주하며 투자용으로 신규분양을 받고 2-3개 늘리는게 바람직 한지는 의문이다.
렌트 놓고 세입자와 갈등하고 팔면서 양도세 내고 등등… 차라리 그런 자금의 여유가 있다면 모두 다 합쳐 소위 똘똘한 대지의 넓은 지하와 코치하우스까지 세를 놓을수 있는 주택 한 채를 구입해 살면 그래프에 보듯이 재산증식에 더 현명한 것이 아닌가 싶다. 1백만 달러가 올라도 양도세를 안내도 된다.
물론 각자 사정에 따라 신중히 결정해 잘하고 있지만 남들이 하니 나도 뛰어 들거나 그랬다가 클로징 할 때 자금 어려움에 직면해 미등기 전매에 전전긍긍 하거나 멀쩡한 살던 주택을 어쩔수없이 팔아야 하고 입주 후 서둘러 팔거나 시장 타이밍이 안맞아 손해를 보는 경우의 사례들을 요즘 부쩍 많이 듣거나 보게된다.
재산증식의 최고 수단인 부동산 구입이나 투자에 간단한 그래프이지만 잘보면 좋은 지침이 될 수 있다.
