혹시 현재 거주하고 있는 집의 단기임대를 통해 부가적인 수입을 올리고 있거나 앞으로 그러 할 계획을 가지고 있다면 반드시 알아 둬야 할 중요한 사항들이 몇 가지 있다.
밴쿠버시는 AirBnB와 VRBO로 대표되는 단기임대업과 관련하여 사업자 라이센스를 반드시 발부 받아야 하며 온라인에 게재하는 모든 광고에 이 라이센스 번호를 명시하는 것을 의무토록 하고 있다. 이를 어길 시에 $1,000의 벌금을 부과된다.
또한 몇몇 스트라타 조합에서는 조례 개정을 통해 콘도의 단기임대 자체를 금하고 있으며 이를 위반할 시에 부과하는 최대 하루 $1,000의 벌금을 부과하고 있다. 이 밖에도 단기임대와 관련하여 다음과 같은 세금관련 사항이 있다.
사업소득과 임대소득의 구분
임대소득은 실제 받은 금액(GROSS)으로 보고하고 이와 관련된 비용들을 세금신고를 할 때 비용처리를 할 수 있다. 세금보고를 할 때에는 이러한 단기임대와 관련된 수입이 임대수입인지 사업수입인지 구분하여 보고하여야 하지만 현실적으로 이렇게 구분 지어 보고하는 것에는 많은 주관적은 요소가 들어가기 때문에 애매모호 할 때가 많다. 이에 따라 국세청은 다음과 같은 가이드라인을 제공하고 있다.
1. 일반적으로 임대주가 수도광열세(Utilities)나 주차, 세탁정도의 서비스만 제공한다면 임대소득으로 간주하게 된다. 이러한 경우 임대를 통해서 벌어들인 수익은 세금보고 시 T776(Statement of Real Estate Rentals)에 보고하고 세금보고양식 line 12600에 보고하게 된다.
2. 하지만 이러한 기본적인 서비스 이외에 청소, 보안, 그리고 음식까지 제공하게 된다면 국세청에서는 임대소득이 아닌 사업소득으로 간주하게 되고 세금신고 시에도 사업소득(T2125)으로 보고하여야 한다.
GST/HST의 부과여부
경우에 따라서는 이러한 단기 임대소득은 GST/HST 부과대상이 될 수도 있다. 장기 임대와 다르게 30일 미만의 단기 임대는 GST 부과대상이 되기 때문이다. 만약 이러한 단기 임대수입이 연 $30,000을 초과하게 된다면 GST/HST번호를 등록하여야 하고 거주하고 있는 주에 따라 부가적인 주정부 세금의 대상이 되는지도 확인할 필요가 있다.
비용공제에 관하여
임대수익과 관련하여 공제할 수 있는 비용은 크게 경상지출(current expense)와 자본지출(Capital expense)로 나누어 처리 할 수 있다. 경상지출이란 전기세, 수도세와 같이 지속적으로 발생하며 그에 따른 이득이 오래가지 못하는 비용을 말한다. 자본지출이란 집의 수명이나 가치를 늘려주며 임대업을 하기에 더 알맞은 형태로 집을 변형하는데 들어가는 수리비용(일반적으로 비용에 따른 혜택이 여러 해에 걸쳐 나타남)등을 들 수 있다. 일단적으로 그 해에 임대소득에 상쇄하여 처리 할 수 있는 경상지출에는 다음과 같은 것들이 있다.
• 집의 은행대출과 모기지 이자 비용(Mortgage interest)
• 재산세(Property taxes)
• 수도광열세(Utilities)
• 수리비용(Repair & maintenance)
• 관리비용(Strata fee, fees paid to property management company)
• 집보험
부동산 구입에 따른 양도세나 은행대출의 원금비용 그리고 본인이 직접 일한 것에 대한 인건비등은 비용처리 대상이 아니다.
경상지출과 달리 자본지출의 경우는 전체 비용을 한 해에 전부 비용처리 할 수 없고 자본으로 처리 하여 여러 해에 나누어 감가상각으로 비용처리 하게 된다. 하지만 이렇게 자산처리한 자본지출의 감가상각 이외에 집 건물 자체에 대한 감가상각을 비용처리 하게 되면 주택 판매시에 주거주지 양도차익에 대한 비과세 혜택을 받지 못하기 때문에 특별히 주의해야 할 필요가 있다. 또한 연중에 간헐적으로 단기 임대를 주는 것이 아니라 전문적으로 임대를 줘서 수입을 얻으려고 한다면 국세청에서는 건물의 주거용도를 주거주지에서 임대용도로 변경한 것으로 보고 그에 따른 주거주지양도에 따른 혜택을 박탈할 수도 있으니 주의를 기울여야 한다.
비용계산방법
만약 집안 전체를 임대를 주었다면, 투숙객이 있었던 전체 기간을 일년 중 집을 소유하고 있었던 기간으로 나누어 전체 비용에 비례하여 계산하면 된다. 예를 들어 미국에 여행 가 있는 기간인 11월과 12월 사이에 집을 임대 주었다면 연중 발생한 비용의 17% (61일 / 365일)를 비용처리 할 수 있는 것이다.
만약 집안의 일부만 임대를 주었다면 임대를 준 면적과 전체 집 크기에 비례하여 비용처리를 하면 된다. 만약 위의 예와 같지만 전체 집이 아니라 전체 3,000 ft2 의 집 에 1,500 ft2 만 임대를 주었다면 비용처리 할 수 있는 금액이 8.5%(17%x 1,500/3,000)으로 줄어들게 되는 것이다.
GST 환급여부
임대수입과 관련하여 GST를 등록한 사람이라면 특정 비용에서 발생한 GST ITC를 돌려 받을 수 있다.
• AirBnB아 VRBO등의 웹사이트에 지불한 Referral fees
• 광고비
• 관리비용
거주하는 집의 사용하지 않는 부분을 임대하여 수입을 올리는 것이 추가소득을 올릴 수 있는 손 쉬운 방법이라 생각 할 수도 있다.
하지만 이에 따른 세금 관계를 잘 이해하지 못한다면 추 후에 뜻하지 않게 많은 세금을 납부해야 할 경우가 발생할 수 있기 때문에 임대를 주기에 앞서 전문가와 상의를 통해 결정하는 것이 바람 직 하겠다.
