상업용 부동산 (Commercial Property)이라고 하면 대로변에 접하는 상가 즉, Retail Property 또는 Strip Mall 만을 일반적으로 생각한다.
그러나 캐나다에서 실제로는 상업용 부동산은 ▲오피스 빌딩(Office Building), ▲상가건물(Retail stores, Medical Centers, Hotels, Malls, Farm Land Property),▲산업용 건물(Warehouses, Garages, Industrial Building), ▲아파트 빌딩(Multi-family Rental APT Building)의 4가지 부동산을 의미한다.
상업용 부동산 투자를 하려면 어느정도 예산이 필요한가?
– 캐나다에서 상업용 부동산을 구매한다는 것은 대부분의 경우 Whole Building / Retail Plaza Purchase를 의미한다. 당연히 단일 구매의 단위가 높다. 가장 기본적인 구매단위는 킹스웨이(Kingsway), 헤스팅스(Hastings), 로히드 하이웨이(Lougheed Hwy) 등 큰 도로에 면해있는 상가유닛 2~3개를 가지고 있는 상가 건물이 250만 달러에서 350만 달러선에서 매물로 나오고 거래가 된다.
지난해 버나비 4100 Hastings st.에 있는 2개 유닛상가(Land Size:3300 SF)가 약 3백만 달러에 매물로 나왔고 뉴웨스트민스터나 메이플 릿지의 16 유닛의 아파트 빌딩(Multi Family Rental APT Building)도 3백만~4백만 달러 수준이다.
필자가 직접 거래한 건물의 경우 Abbotsford City Centre 커머셜 핵심지역에 위치한 4개 상가 유닛(Leasable Space:12,690 SF & Land Size: 41,512 SF) 규모의 상업용 건물은 지난해 하반기 매물가격(Asking Price)이 600만 달러, 거래가격(Purchase Price)이 570만 달러로 구매 CAP RATE(Capitalization Rate) 4.20%에 거래한 예가 있다.
결론적으로 광역밴쿠버 상업용 부동산 단위는 대략 250만 달러~8백만 달러 규모의 매물이 시장에 많이 나오는 편이다. 물론 큰 상가(Big Mall)의 경우 3천만 달러를 훌쩍 넘기는 매물도 있다.
어떤 상업용 부동산이 좋은 투자인가?
– 이 질문은 상업용 부동산을 구매를 원하는 고객과 상담할 때 가장 먼저 그리고 많이 받는 질문이다. 어떤 상업용 부동산에 투자할 것인지에 대한 답은 그리 간단치 않다. 왜냐하면 해답은 상업용 부동산을 구매하고자 하는 고객이 먼저 원하는 투자방향을 정해야 하기 때문이다. 즉 담당 리얼터가 판단하기에는 밴쿠버 상업용 부동산 시장에는 대략 두가지 종류의 투자 또는 상업용 건물/ 빌딩/ Land가 매일 시장에 나와 거래가 된다. 투자에 도움이 되는 항목을 열거해 보았다.
★CAP. RATE 투자 또는 IRR 투자
▲CAP.RATE(Capitalization Rate) 자본 환원 수익률 투자 : 매월 혹은 매년 안정적인 현금흐름을 제공하는 NOI(Net Operating Income 순수익)과 그에 따른 Cap. Rate(%)의 잣대로 판단할 수 있는 투자이다. 캐나다에서 전통적으로 말하는 상업용 부동산 투자로 주민들이 많이 이용하는 상가/ 레스토랑/ 카페/ 보험회사 등이 포함된 상가인 경우가 많다. 현실적인Cap. Rate(%)은 3.5%~4.5% 수준이다.
▲IRR(Internal Rate of Return) 투자회수 수익률 투자: Net Operating Income은 약하지만 투자 초점이 개발 잠재력과 이에 따른 LAND ASSEMBLY 기회를 통한 자산증식을 통해 IRR(Internal Rate of Return) 투자회수 수익률 초점을 맞춘 투자이다. 전통적이지는 않지만 밴쿠버에서만 많이 볼 수 있는 투자형태로 이런 상업용 투자들은 단순하게는 현재와 미래의 스카이트레인 역과 Mass Transit주변에서 기회를 찾을 수 있다. 구매 당시의 Cap. Rate(%)은1.0%~3.0% 수준이다. IRR(Internal Rate of Return) Expectation은 15% 이상 수준이다.
어떤 종류의 상가건물을 구매하것이 좋은가?
– 첫번째는 입지(Location)이다. CAP.RATE 투자를 하건 IRR 투자를 하건 로케이션이 좋아야 한다. 두번째는 좀 더 구체적으로는NOI(Net Operating Income 순수익)을 분석해서Cap. Rate를 파악해야 한다. 세번째는 Type of Tenants, Type of Lease, Length of Tenancy를 조사해서 권리분석을 해야하며, 네번째로는 이 상업용 건물을 구매하는데 있어서 은행에서 커머셜 융자는 받을수 있는지 여부와 그 조건에 부합되는 건물인지를 파악해야 한다. 마지막으로 Environmental Stage1 또는 Stage2 스터디를 통해서 환경적 문제점 즉 대표적으로 Underground Oil Contamination 여부를 파악해야 한다. 각 시청을 통해서 OCP(Official Community Plan), NCP(Neighborhood Community Plan) 등을 확인하고 이 건물이 위치한 땅이 시개발 계획에서는 어떤 계획에 포함되어 있는지를 파악하는 것이 해당 건물에 대한 오퍼를 고려하는 시점에서 이미 검토되어야 할 사항이다.
상업용 상가/건물 구매에 있어서 고려해야 사항들이 워낙 많아 일일히 언급할 수는 없지만 위에 열거된 조건에 대한 스터디와 검증은 가장 기본적인 사항이다.
투자 어떻게 시작해야 하나?
– 상업용 건물에 투자를 하고 싶다면 다음의 단어들을 이해할 필요가 있다. Certified Commercial Investment Member(CCIM)이다. 이 조직은 캐나다와 미국 북미를 총괄하는 상업용 부동산 리얼터의 네트워크이면서 교육을 통해서 상업용 리얼터를 만들어내는 조직이다.
밴쿠버에서 활발하게 거래하는 커머셜 부동산 전문가 그룹과 회사들은 대부분 이 네트워크를 통해서 매물을 주고 받고 거래를 이어나간다.
Greater Vancouver Commercial Member. 이는 밴쿠버 지역레벨에서 커머셜 부동산 전문가들의 네트워크를 만들어 주고 Commercial Edge라는 플랫폼을 통해서 매물 교환 및 거래를 이어주는 기관이다.
이에 상업용 부동산 투자의 첫 단추는 고객입장에서 일할 상업용 리얼터가 Certified Commercial Investment Member(CCIM)와 Greater Vancouver Commercial Member를 통해 충분한 교육과 거래경험 여부, 상업용 부동산 시장에 대한 정확하고 자세하게 안내할 수 있는 자격 및 능력을 갖춘 리얼터인지를 파악하고 선택하는 것이 중요하다.
다음으로는 선정한 리얼터를 통해서 구매과정에서 필요로 하는 전문가 그룹, 커머셜 부동산 전문가그룹 네트웨크 활용(Commercial Real Estate Network), 상업용 부동산 융자그룹 (Commercial Banker,Lender), 빌딩 인스펙터, 회계사, Lease 권리분석 및 매입 Closing을 도와줄 Commercial Lawyer를 소개받아서 이런 일련의 과정을 매물 서치과정에서부터 건물등기까지 안전하게 마무리 하는 것이다.
상업용 건물을 매입한 이후에는…
– 상가 매입은 주택 구매와는 달리 등기와 동시에 건물관리와 세입자 관리, 렌트비 청구서 발행, 디파짓 등 관리에 대한 업무가 바로 시작되어야 한다. 현실적으로 이런 업무들은 건물주(Landlord)가 직접 하지않고 상업용 건물매니저(Commercial Property Manager)를 고용하여 관리(Commercial Property Management) 하게된다.
