지난 컬럼에서는 주택을 판매할 때 알아야 할 세무관계에 대해서 알아보았다.
이번주에는 주택을 판매하지는 않지만 주거지의 용도가 변경되었을 경우 소유주가 반드시 해야 할 보고의무에 대해서 알아보도록 하겠다.
부동산을 임대로 용도 변경시, 소유주는 용도 변경 시점에서 부동산을 판매한 것으로 간주하여, 부동산의 양도 차익을 보고 해야한다. 양도 차익은 용도 변경 시점의 부동산의 시가 (Fair market value)와 매입원가의 차이가 계산 된다.
이 때 발생하는 양도소득은 주거주지 면세혜택(principal residence exemption rule) 으로 과세 소득에서 제외되며, 부동산의 매입원가는 용도 변경시의 부동산 시가로 바뀌게 된다. 2016년부터는 주거주지 면세혜택이 적용된 주택매매라 할지라도 개인소득 신고시 반드시 신고해야한다.
부동산의 용도 변경시, 납세자는 Subsection 45(2) 의 자진신고(election)를 통해 용도변경에 발생한 양도세를 이연 시킬수 있다. 정해진 보고 양식은 없으므로 필요한 정보를 모두 기입한 편지를 작성하여 국세청 (CRA)에 보내 election이 가능 하며, 용도를 변경한 해에 보고를 해야한다. 만약에 election을 취소할 경우, 다음해 1일 기준의 시가로 다시 매입한 것으로 간주된다.
혹시라도 용도변경 신고를 안했을경우 Subsection 45(2) Election은 늦게 제출도 가능하다. 하지만 이를 위해서는 부동산의 용도가 임대목적으로 변경 된 이후 감가상각 비용을 처리한 적이 없어야만 하고, election이 유효한 기간동안 신청이 가능하다.
용도 변경시 election을 했을 경우, 거주하지 않아도 해당 부동산은 4년동안 주거지로 인정을 받을수 있다. 그러나 납세자가 거주자여야만 하고, 하나 이상의 부동산을 election 할 수 없다.
그리고 거주지에서 발생되는 임대소득은 해당연도에 보고해야 한다. Subsection 45(2)를 신청한 경우 해당 부동산의 감가상각비는 비용처리 할 수 없다.
임대주택으로 용도 변경 후 Election을 통해 4년동안 주거지로 인정을 받을 수 있다. 그러나 다음 조건을 모두 충족 할 경우에 4년 이후까지도 주거주지로 인정 받을 수 있다.
• 직장 혹은 배우자의 직장으로 인한 거주지의 변경시
• 납세자 혹은 배우자가 고용주와 친인척이 아닌 경우
• 거주지로 부터 새 직장이 40km 이상 떨어져 있을 경우
• 고용기간 혹은 고용기간 만료 이전에 기존 주거지로 돌아오거나, 고용기간중에 사망했을경우.
반대의 경우: 임대 건물을 주거주지 용도로 변경시
위와 반대로 부동산 용도가 임대용도에서 납세자의 거주의 목적으로 변경 될시, 세법상 부동산을 처분한 것으로 간주하게 된다. 변경 시점의 시장가격과 원가의 차이를 양도소득으로 계산해서 보고해야 된다.
만약 양도소득이 있을 경우, Subsection 45(3)의 세법에 근거해 자진신고(election)를 하면, 양도소득세를 이연시킬수 있으며, 부동산이 실제로 판매된 해에 보고 할 수 있다.
자진신고는 부동산 건물이 1984년 이후로 감가상각비용 처리를 안했을 경우만 가능하며, 1985년도 이전의 감가상각비용을 처리 신고했을경우, 감가상각비는 소득(recapture)으로 기록된다. 자진신고는 부동산이 실제로 매매된 해에 편지로 신고해야한다.
이러한 용도변경신고 절차는 천정부지로 가격이 오르고 있는 부동산시장의 과열현상을 완화시키기 위해 국세청이 외국구매자 세금과 빈집세 등의 대책을 마련하고있는 것과 그 맥락을 같이 한다고 볼 수 있다.
정부의 부동산 관련 정책이 급변하고 있는 요즘 부동산을 판매하거나 용도변경을 하기 이전에 전문가와 상의하여 예기치 못했던 세무문제에 대비하여야 하겠다.
**투데이즈머니는 개인 및 사업체의 회계, TAX 관련 정보 및 상식을 제공키 위해 이상곤·정태종 회계사(LeeJung LLP회계법인)의 칼럼을 매주 게재합니다. 이상곤(C.A.)·정태종 회계사(C.G.A.&C.A.)는 지난 20여년간 한인 비지니스의 회계 업무에 종사해온 전문 회계사입니다.
