많은 사람들이 2009년도부터 이어져 왔던 경제불황이 계속되고 있다고 믿고 있다. 하지만 밴쿠버나 토론토 지역에 자기 주택을 소유하고 있는 사람 중에는 몇 해 전부터 불기 시작한 부동산 경기의 호황 속에서 적지 않은 이익을 본 사람도 많을 것이다. 주 정부와 연방정부는 비거주자의 취득세를 도입하고 모기지 심사를 강화하는 등, 이렇게 갑작스럽게 과열된 부동산시장을 진정시키기 위해 많은 노력을 기울이고 있다. 이러한 여러가지 방안들이 얼마나 적절한 것인지, 그리고 어떤 영향을 시장에 미치는지는 좀 더 오랜 시간이 지나봐야 알 수 있을 것이다.
이번 주는 칼럼에서는 이렇듯 여론과 정부의 집중적인 관심을 받는 부동산과 관련해서 특히 집을 구입했던 가격보다 높게 매각하였을 때 반드시 알아 두어야 하는 세금관계에 대해 살펴보겠다.
양도 차액이 있을경우
일반적으로 잘 알려 진 사실 중에 하나는 캐나다 국적의 거주인이 거주를 했던 집을 원가보다 높게 매각을 했을 때 일 가구 일 주택일 경우에는 시세차익 (양도소득)의 전부 혹은 소득의 많은 부분에 대한 세금이 감면된다. 또 한가지는 하나 이상의 주택을 소유하고 있는 경우에는 직접 거주를 하였는 지와 관계없이 무조건 양도차익의 50%만 소득으로 보고하면 된다. 하지만 때에 따라서 후자의 경우, 양도차익이 비즈니스 소득으로 간주될 시에 양도소득 전액(100%)이 과세대상이 된다는 사실은 간과하는 경우가 많다.
캐나다 세법은 비즈니스를 “an adventure or concern in the nature of trade”라고 정의 짓고 있으며 이것은 때에 따라서 거래가 자주 발생하지 않는 부동산판매도 포함하고 있다. 만약 국세청에서 부동산 판매를 이익창출을 위한 거래로 판단하게 되면 매각 시 발생한 이익을 고정자산의 매각에 따른 소득이 아닌 일반적인 비즈니스 소득으로 간주하고 이에 따라 소득을 100% 과세대상으로 분류한다.
하지만 집을 매각하는 것이 비즈니스의 한 부분인지 아니면 자산매각인지에 대해서 세법에 명확하게 명시되어 있지 않기 때문에 국세청에서 이를 판단할 때 어떠한 요인들을 보는지 알아 둘 필요가 있다.
국세청에서 부동산 거래에 관해 살펴보는 요인 중에는 다음과 같은 것들이 있다.
• 처음에 부동산을 매입했을 때의 intention (의도)
• 그 의도가 실현 가능한 것인지
• 부동산의 위치와 구역의 허가된 용도(zoning)
• 처음의 구입의도를 얼마나 실행하였는지
• 납세자의 직업
• 부동산을 구입할 때 차용된 자금이 어떻게 쓰여졌는지
그리고 모기지의 이용약관이 어떻게 되어 있는지
• 부동산을 얼마가 오래 보유하고 있었는지
• 부동산의 소유자가 납세자 외에 몇명인지 그리고 소유주와
어떠한 관계인지
• 부동산을 매각한 동기 (motivation)가 무엇인지
• 납세자가 과거에 부동산을 다룬 기록이 있는지
위에 나열한 요인중에 제일 중요한 것은 처음에 매입 하였을 때의 의도이다. 처음에 매입을 했을 때에 “flip”( – 단기시세차익을 노리는 부동산 거래) 을 하려는 의도가 있었다고 판단을 하게 되면 양도차익은 비즈니스 소득으로 간주될 것이다. 그리고 처음에 매입했을 때 flip하려는 의도는 아니더라도 두 번째의 의도가 flip이라면 이에 따른 양도차익이 비즈니스 소득으로 간주가 될 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다.
부동산 Flipping
캐나다 국세청에서는 부동산 중개인을 포함하여 단기간에 부동산을 사고 팔아서 차익을 본 사람이라면 부동산 flipping에 관여하는 것이라고 설명하고 있다. 근래 부동산 flipping이 많아짐에 따라 국세청에서는 다음의 세가지로 부동산을 flipping하는 사람을 분류하고 있다.
• Professional contractor(전문건설업자) 나 renovators(전문수리업자) – 짧은 시간안에 부동산을 매입하고 매각했을 경우
• Speculators or middle investors투기성 점매인 – 부동산(특히 새로 짓는 아파트)를 구입하고 이를 완공되기 이전에 제삼자에게 완성된 부동산을 구입할 수 있는 권리를 판매하는 사람
• 개인 renovator – 개인이 집을 매입해서 그 집에 거주를 하면서 보수 공사를 하고 집을 매각해서 일 가구 일 주택 판매로 인한 면세혜택을 빈번하게 받게 되는 경우
임대 주택
임대 주택을 소유하고 있는 경우, 여러 해 동안 임대를 통해서 발생한 임대소득을 보고해 왔다면 이후에 주택을 매각할 때의 양도차액은 양도소득으로 간주된다.
캐나다 국세청에서는 집을 매각하는 행위 자체는 불법이 아니기 때문에 법적인 문제가 아닌 납세자가 보고를 잘못하는 것에 대해서 적극적인 검토를 하겠다고 발표를 했다. 또한 국세청에서는 이전에 없던 부동산관련 특별부서를 만들어서 적극적으로 부동산과 관련된 소득신고를 주시하겠다고 발표를 했다. 집을 매각할 때는 위에 설명한 부분들 이외에도 생각해 봐야 할 문제들이 많이 있으니 매각을 결정짓기 전에 담당 회계사와 전문가에게 자문을 구하는 것이 필요하다.
