집을 사서 사는 일은 단순히 부동산의 소유 이상이다. 특히, 주거용 주택을 임대나 사업 목적으로 전환하거나 반대로 임대용 또는 사업용 부동산을 주거용으로 변경할 경우, ‘용도 변경(Change in Use)’이라는 개념이 세법상 중요한 이슈로 떠오른다.
캐나다 국세청(CRA)은 주택의 용도가 변경될 때, 실제로 팔지 않았더라도 해당 시점의 공정시장가치(FMV)를 기준으로 주택을 팔고 다시 산 것으로 간주(deemed disposition and reacquisition)한다. 이로 인해 자본이득(Capital Gain)이나 손실이 발생할 수 있으며, 해당 연도에 이를 보고해야 할 수도 있다.
어떤 상황에서 용도 변경이 발생하나?
- 주거용 주택의 전체 또는 일부를 임대/사업용으로 전환한 경우
- 임대/사업용 부동산을 주거용으로 전환한 경우
이 경우, 과거에 해당 부동산을 주거용으로 사용한 기간에 대한 이익은 과세되지 않지만, 이후 주거용이 아닌 기간에 해당하는 자본이득은 과세 대상이 된다.
예외 상황 – 용도전환 시 선택권(Election)의 활용
CRA는 일부 특수한 경우에는 이 추정 양도 규칙을 적용하지 않도록 선택(election) 할 수 있는 제도를 두고 있다.
1. 주거용 주택을 임대/사업용으로 전환하는 경우
주거용 주택을 임대 수익 목적 등으로 전환할 경우, 세무상 자산 매각이 발생하지 않도록 선택할 수 있다. 이를 통해 그 즉시 자본이득을 보고할 필요는 없지만, 대신 몇 가지 중요한 제약이 따른다:
- 해당 주택에 대해 감가상각비(CCA)를 청구할 수 없다.
- 순수익(수입 – 비용)은 반드시 소득세 신고 시 보고해야 한다.
이 선택을 하는 동안, 최대 4년간 주택을 거주하지 않더라도 주거용 주택으로 간주될 수 있다.
단, 아래 요건을 모두 충족해야 함:
- 그 기간 동안 다른 어떤 부동산도 주거용으로 지정하지 않을 것
- 캐나다의 거주자이거나 간주 거주자일 것
또한, 직장 이동 등으로 인해 주거지를 옮긴 경우, 추가 요건을 만족한다면 이 4년 제한을 무기한 연장할 수 있다.
선택 방법: 주택의 정보와 함께 소득세 신고서에 첨부한 서신(letter)을 통해 “소득세법 45(2)조항을 적용하고 싶다”고 명시해야 한다.
2. 임대/사업용 부동산을 주거용으로 전환하는 경우
이 경우에도, 자산을 실제로 매각하지 않았더라도 추정 양도 규칙이 적용되지만, 다음과 같은 선택을 통해 매각 시점까지 자본이득 보고를 연기할 수 있다.
하지만, 1985년 이전 또는 전환 이전에 감가상각(CCA)을 청구한 이력이 있다면 이 선택은 불가하며, 이전에 청구한 CCA는 ‘회수(recapture)’되어 해당 연도 소득으로 포함된다.
이 선택을 통해, 실제로 거주를 시작하기 전까지도 최대 4년간 주택을 주거용 주택으로 지정할 수 있다.
선택 방법: 이 역시 소득세 신고서에 첨부한 서신을 통해, “소득세법 45(3)조항을 적용하고 싶다”고 명시해야 하며, 제출 기한은 다음 중 더 빠른 날짜까지다:
- CRA가 요청한 날로부터 90일 이내
- 해당 부동산을 실제 매각한 해의 세금신고 기한
3. 주택 일부를 임대나 사업용으로 전환할 경우 – 2019년 3월 19일 이후 바뀐 규정
과거에는 주택의 일부를 임대나 사업용으로 전환하는 경우, 그 부분에 대해 자동으로 ‘추정 양도(deemed disposition)’가 발생한다고 간주되었고, 납세자는 이를 피할 수 있는 선택권이 없었다. 하지만 2019년 3월 19일 이후부터는, 일정 요건을 충족하면 이 추정 양도를 피할 수 있는 선택권(election)이 생겼다.
어떤 경우에 추정 양도가 발생하지 않는가?
주택의 일부를 임대나 사업용으로 사용하는 경우라도, 다음 세 가지 조건을 모두 충족하면 CRA(캐나다 국세청)는 해당 부분의 용도 변경이 없었던 것으로 간주한다:
- 임대 또는 사업용 사용 비중이 전체 거주 용도에 비해 상대적으로 적을 것
- 건물 구조에 변경을 가하지 않을 것
- (예: 벽을 허물거나 출입구를 따로 만드는 등의 개조 금지)
- 해당 부분에 대해 감가상각비(CCA)를 공제하지 않을 것
위 세 가지 조건을 모두 만족하지 못한다면, CRA는 해당 부분에 대해 ‘부분적 용도 변경’이 발생한 것으로 보고, 해당 부분에 대해 추정 양도와 즉시 재취득이 발생했다고 판단한다. 이 경우, 당시의 공정시장가치(FMV)를 기준으로 매각 및 재취득이 계산되며, 이는 향후 주택 전체를 매각할 때 양도소득세의 기준이 된다.
선택권(Election)은 어떻게 활용하나?
용도 변경이 있었던 해에, T2091(IND) 양식(주택을 주거용으로 지정하는 양식)과 Schedule 3 (양도소득 보고서)를 작성해 CRA에 제출함으로써, 주택의 해당 부분에 대해 주거용 주택으로 계속 간주받을 수 있다. 다만, 이 선택은 조건에 따라 제한되므로 주의가 필요하다.
향후 매각 시 어떻게 세금을 보고해야 하나?
주택 전체를 매각할 경우, 아래 사항을 이행해야 한다:
- 매매가를 주거용과 임대/사업용 부분으로 나누어야 하며, 합리적인 기준(예: 면적 또는 방 수 기준)에 따라 비율을 정한다.
- 임대/사업용으로 사용한 부분에 대한 양도차익을 보고해야 하며, 해당 부분은 주거용 면세 혜택이 적용되지 않는다.
- 주거용으로 사용된 부분에 대해서는, T2091(IND)와 Schedule 3를 통해 주거용 주택 비과세 혜택을 적용할 수 있다.
주택의 용도 변경은 단순히 생활의 변화지만, 세법상으로는 복잡하고 신중한 판단이 요구되는 ‘양도 사건’이 될 수 있다. 특히 ‘선택권’을 활용해 불필요한 세금 보고를 유예하거나, 주거용 주택으로서의 혜택을 유지할 수 있는 기회를 놓치지 않도록 꼼꼼하게 관리해야 한다. 선택권을 행사하는 데는 반드시 정해진 요건과 서류 제출이 필요하므로, 경험 있는 세무 전문가의 도움을 받는 것이 현명하다.
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