Underused Housing Tax (UHT)란 2022년부터 시행되는 새로운 연방정부 제도로, 공실이거나 충분히 활용되지 않는다고 판단되는 주거용 부동산에 대해 연간 1%로 부과되는 세금이다. 일반적으로 비거주자 혹은 외국인 소유자에게 적용되지만, 일부 상황에서는 캐나다거주자들에게도 적용된다. UHT 신고대상자는 납부할 세금이 없더라도 마감기한까지 신고를 마치지 않을시 상당한 금액의 벌금이 부과되기 때문에, 2022년 12월 31일 기준 주택 부동산 소유자들은 본인이 UHT신고대상자인지 미리 파악해서 늦지 않게 신고서를 제출해야 한다.
신고제외대상자 (“excluded owners”)
주택 부동산 보유자 중 아래 해당되는 경우에는 신고제외대상자로 분류된다. 신고제외대상자는 UHT 보고/납부의 의무가 없다:
– 시민권자 혹은 영주권자
– Mutual fund trust, real estate investment trust, 혹은 specified investment flow-through trust의 형태로 주택을 소유한 개인
– 캐나다 주식시장에 상장된 캐나다법인
– 자선단체 등
신고대상자 (“affected owners”)
신고대상자로 분류되는 주택 부동산 보유자는UHT 신고서 제출 및 납부를 마감기한까지 마쳐야한다. 신고대상자는 아래와 같다:
– 비시민권자 혹은 비영주권자
– Trust 혹은 partnership의 형태로 주택을 소유한 개인
– 캐나다 밖에서 설립된 법인
– 캐나다 증권거래소에 주식상장 하지 않은 캐나다 법인
– 주식자본금이 없는 캐나다 법인
신고대상자임에도 불구하고 UHT 면세대상 (“exemption”)에 해당되면 UHT신고서 제출은 해야하되 납부할 세금은 없다. 납부할 세금이 없더라도 신고서제출이 마감기한까지 이뤄지지 않는다면 벌금이 부과되므로 각별히 주의해야한다. UHT 면세여부는 아래 몇가지 사항에 따라서 나뉘게 된다:
– 소유자 유형:
• 비시민권자/비영주권자가 주택을 보유한 캐나다 설립법인의 10% 미만을 지배하는 경우에 해당 법인은 UHT 면제
• 위와 같은 법인 또는 신고제외대상자가 trust 혹은 partnership의 구성원일 경우에 해당 trust 또는 partnership은 UHT가 면제
• 기존 소유주가 사망한 경우에 해당소유주, 대리인, 공동소유주들은 해당 연도에는 UHT 면제
• 주택을 새로 구입한 경우
– 거주자 유형: 해당 주거용 부동산이 소유자 (혹은 배우자)의 주거주지였거나, 자녀가 학업을 위해 해당주택에 거주한 경우에 면세대상이다. 또한 아래에 해당하는 사람이 그 해 180일 이상 해당 주택에 거주했다면 UHT 가 면제된다. 해당대상은 아래와 같다:
• 주택소유자 (혹은 배우자)와 관계없는 사람이 정당한 계약을 통해 해당주택에 거주하는 경우
• 주택소유자 (혹은 배우자)와 관계있는 사람이 적정 임대료를 내고 거주하는 경우
• 워크퍼밋을 소유하고 있는 본인 혹은 배우자가 직접 거주하는 경우
• 해당주택에 거주하는 소유자 본인, 소유자의 배우자, 부모님, 혹은 자녀가 시민권/영주권자인 경우
비시민권자/비영주권자인 소유자가 혼자서 혹은 배우자와 공동으로 하나 이상의 주거용 부동산을 보유한 경우, UHT 신고서 작정시 election을 통해 하나의 주택만 주거주지 목적 면세대상으로 지정할수 있게 제한된다. 여러개의 주택을 주거주지로 지정해서 면세혜택을 받을 수 없다는 내용이다. 임대료를 받고 임대하는 경우와 시민권/영주권자인 자녀가 해당 주택에 거주하는 경우에는 이 제한에 영향 받지 않기 때문에 UHT 면세대상이 될 수 있다.
– 주택의 사용가능 여부: 해당주택이 새로 지어진 경우에 그 해 4월까지 완공되지 않았거나, 4월전에 완공됐지만 12월 31일까지 팔리지 않아서 공실인 경우에 UHT가 면제된다. 자연재해나 큰 보수공사로 인해 거주가 불가능했던 경우에도 UHT가 면제된다. 또한 통행이 막히거나 연중내내 거주하기에 적합하지 않은 주택도 UHT 면제대상이다.
– Vacation property: 상대적으로 인구가 적거나 도심에서 먼곳에 위치한 vacation property를 소유자가 1년중 28일 이상 사용한 경우에도 해당재산에 대해서는 UHT 면제 가능하다.
UHT 세금액 계산
UHT 신고대상자 중 면세대상에 해당되지 않는 경우에는 UHT 신고 및 납부 해야한다. UHT 세금액은 해당주택의 평가가치 (재산세 평가기준) 혹은 공정시장가액의 1%로 계산된다. 공정시장가액으로 UHT를 계산할 경우에는 UHT 신고서 제출시 전문감정사의 감정이 요구된다. 또한, 공동소유주가 있는 경우에는 계산된 UHT금액중 신고자의 지분율만큼만 신고자가 납부하게 된다.
UHT 신고 및 납부
신고대상자는 UHT납세 유무에 상관 없이 그 다음해 4월 30일까지 신고를 마쳐야한다. 납부할 UHT가 있는 경우, 역시 4월 30일까지 납부를 마쳐야한다. UHT가 시 행되는 첫 해 2022년의 마감일은 2023년 4월 30일이다. (2023년 4월 30일이 일요일이므로 5월 1일까지 마치면된다.)
벌금
마감일까지 UHT 신고서를 제출하지 않은 신고대상자는 개인인 경우 보유주택당 최소 $5,000, 법인의 경우에는 보유주택당 최소 $10,000의 벌금이 부과된다. 벌금은 납세할 UHT의 유무에 상관 없이 신고여부에 의해 결정되기 때문에, UHT 면세대상에 해당되더라도 신고대상자에 해당되면 마감일까지 신고를 마쳐야 벌금을 피할 수 있다.
올해 처음 시행되는 세금제도이기 때문에 미리 파악하고 준비하는게 좋을것으로 보인다. 신고방법은 Form UHT 2900을 작성해 신고자의 거주지 관할 Tax Centre에 우편으로 보내거나 전자작성으로 제출하는 방법이 있다. 그동안 주정부 혹은 지방자치구역에서 시행된 Speculation and vacancy tax 혹은 Empty home tax와는 달리 UHT 세금 면제 받기 위해서는 고려해야할 사항이 비교적 많다. 자세한 내용은 아래 CRA홈페이지 링크를 통해 확인함과 동시에, 회계사 혹은 변호사 등 전문가에게 구하는것도 좋은 방법이다.
출처:https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax.html
*** 위에 열거한 사항들은 공제사항 중 대표적인 것들이며, 개별적인 사항은 담당 회계사와 상의하기 바람. ***
