8일 캐나다중앙은행Bank of Canada는 지난번 발표했던 특별한 변수가 발생하지 안는 한 금리 인상을 동결 하겠다는 대로 금리 동결을 단행 하였다. 그래서 현재 캐나다 기준 금리는 4.5% 그리고 Prime Rate는 6.7%를 유지하게 됐다. 4.5%의 기준 금리는 지난 15년만에 최고치 이고 작년 3월부터 8회 총 4.25%를 인상한 것이다.
지난 1년 동안 언제까지 얼마나 올릴까가 매일 매주 매월 전망이 난무하고 예측이 춤을 추었지만 실제론 미국의 쟁쟁한 금융회사들과 월가, 각종 기관들의 예측은 초라하게 그리고 매우 무능하게 앞을 전혀 내다보지 못하고 정확하지 못한 근시안적 속에서 매번 빗나가 왔다.
얼마전까지도 모두들 3월이 마지막 금리 인상이 될꺼고 최종 금리도 5.25% 선에서 멈추고 11월이면 금리 인하가 시작 될꺼라던 낙관론은 최근 물가와 고용 지수 등의 발표와 함께 물거품이 되어 버리고 이제는 6월 아니 올해내내 계속 금리 인상 가능성과 최종 금리가 6%이상 될꺼라는 예측이 지배적이다.
증시 시장의 매일 널뛰기 장세와 같이 금리와 인플레이션 예측은 매순간 천당과 지옥을 오가면서 낙관적 전망에 매번 매달렸지만 번번이 무릅을 꿇고 또 꿇어 오면서도 희망의 끈을 부여 잡은지 언 일년이 지나 간다는 것이다. 3월 21-22일 열리는 FOMC에서 0.25%를 혹은 0.5%를 올리네 하고 있는데 무슨 큰 차이가 있을까. 현재 미 기준금리는 4.5-4.75% 이다. 년말까지 6%를 보면 1.5%를 올려야 하는데 0.25%씩 올리면 6번을 올려야 하고 이번에 0.5%를 올리면 향후 4번 더 올려야 한다는 것이다.
올 한해동안 내내 최종 금리가 얼마가 될께네 이번엔 얼마가 올릴거네 하면서 또한 매번 낙관적 전망을 내놓겠지만 또한 지금까지 해왔던 헛발질의 연속일 것이다. 캐나다는 3월 이후 6번 미국도 또한 6번의 일정이 올 한해 남아 있다. 그럼 거시적인 관점으로 어떨까 보면 여러 상황을 종합해 볼 때 미국은 기준금리 6% 혹은 그 이상으로 흔들림 없이 예측하고 모든 계획을 그에따라 진행하는것이 현명 할 것으로 보인다.
그렇다면 캐나다는 중앙은행의 공표대로 올 내내 금리인상을 단행하지 안을까. 절대 그렇지 않다고 할 수 있다. 지금까지 통계로 보면 캐나다는 거의 미국에 비해 기준금리가 0.75% 낮게 유지되어 왔고 미국보다 선제적으로 금리를 인상해 왔고 인하시도 먼저 단행해 금리를 선도해 왔다. 미국의 영향을 또한 절대적으로 받는 상황으로 항상 같이 연동해 왔다. 그렇지만 미국이 기준금리를 년말까지 6%로 올리게 되면 캐나다는 현 기준금리가 4.5% 이지만 6-0.75=5.25%까지 올려야만 한다. 그러면 앞으로 0.75%는 최소한 더 올려야 한다는 결론이고 Prime Rate는 7.45%가 되서 거의 8%를 육박해 지게된다. 그래도 미국보단 0.75%가 낮은 것이니 좋아해야 할 지 말아야 할지… .
낙관론은 버리고 확정적 상황이 안착될 때 까지는 어떠한 매일 널뛰는 월가의 값싼 경솔한 낙관론은 배재 해야하는 것이 현명한 판단이 될 것이다. 물론 낙관론이 현실이 되면 좋겠지만 항상 최악의 시나리오를 대비 한채로 대비해야 안전하리라 본다. 실제 금리인하가 실현 되기는 내년 후반이 되야 하지 안을까 예측해 보면 갈길이 내년초 예측보다 점점 멀어지고 있어 안타까운 상황이다. 그에따라 주택시장도 회복되는 시점도 점점 기간이 길어 질 수 있다.
최종 금리 6% 이상이 지배적
2월 밴쿠버 주택시장 동향은 이미 여러 매스컴을 통해 보았듯이 1월과 별 다름없이 침체속에 지나갔다. 3월을 보면 전통적 성수기의 시작점으로 신규물량의 마켓 진입이 점점 늘어나고 있고 판매물량도 소폭 증가하는 추세속에 있는데 70만 달러 높게는 100만 달러 이하 타운홈 콘도는 좋은 가격과 내부 컨디션을 가지면 활발히 팔리고 있다. 이유는 캐나다중앙은행의 금리동결 표명, 전통적 성수기의 시작 그리고 치솟은 렌트비로 비록 현재 이자율이 많이 오르고 있어도 이 가격대의 집을 구매하는 것이 렌트비를 감당하고 렌트비로 그냥 날리는 것 보다 날수 있다는 상황 때문이기도 하다고 판단된다.
참조로 밴쿠버 다운타운 지역 평균 1bed 콘도 월세는 $2,755, 2bed는 $3,732으로 가히 살인적이다. 토론토 가장 높은 지역 2bed 평균 월세 $3,238 보다도 높아 캐나다에서 밴쿠버 콘도 월세가 최고이다. 버나비 평균 $ 2,947, 코퀴틀람 $2,680 리치몬드 $2,636으로 3대 도시가 캐나다 1월 전체 평균 월세 최고 top-3에 모두 들었다고 하니 고 금리라도 구입 하는게 낳고 앞으로도 당분간 금리 인상의 지속과 금리 하락 시점이 내년으로 넘어가면서 구입층이 늘어날 가능성도 있다. 그렇다면 융자 전문가와 상의해 최선의 조건을 찾아야 하겠다. 예를들면 우선 1년 고정금리로 구입하고 갱신시 금리가 내려가는 시점엔 변동금리로 갈아타는 방법이다. 참고로 90만 달러 타운홈을 구매 하는데 20만달러 현금이 있고 70만 달러 융자시 1년 고정금리 TD은행 공시 6.19% Amortization 25년시 월납입금은 $4,591.76 이다. 몹시 부담스런 금액이다. 이렇게 따져보면 구입이 날지 그래도 당분간 렌트가 날지는 각자의 상황을 스스로 냉철히 판단해 결정해야 하겠다.
또 하나의 난제는 FOMC가 어쩔수 없이 금리인상을 올내내 할 수 밖에 없는 상황이 오게 되면서 이번 여름에는 어쩔수 없이 경기침체의 현실적 실현에 직면할 가능성과 무엇보다 부채 한도의 위기가 도래해 개인채무불이행(모기지, 신용카드, 차량 등)의 문제가 발생할 깊은 우려로 정책기관들의 깊은 고뇌가 심화되고 있는 상황이다. 올해는 모두 특히 각성하고 모든 판단과 결정에 신중하고 현명해서 모두들 잘 대처해야할 때이다.
*백홍기 대표는 1997년 7월 영주권 취득후 캐나다로 이민와 2006년 10월 라인센스 취득후 현재 17년 동안 밴쿠버에서 부동산업에 종사 중이다. 한국에서는 현대그룹 석유화학 해외영업 미주아주팀장을 역임했다.
