새로운 한해가 시작 되었습니다. 올 한해는 경기침체와 아직도 우려되는 금리 인상과 인플레이션이 얼마나 빨리 안정이 되는지가 주요 사항이 되겠습니다. 그에따른 주택 경기도 큰 관심 사항입니다.
우선 새해에 주택 거래에 주지 해야할 변화 사항 4가지를 다시 집어 보겠습니다.
1) Cooling Period(rescission period)
2) 한시적 2년간 외국인 주택 구매 금지
3) 일가구 일주택인 경우도 구입후 1년 이내에 팔면 양도세 부과
4) Rental Restriction (+55제외) 전격 폐지
올해 미연준의 기준금리 인상은 연준 보드멤버중 금리 인상파(매파)들의 임기 만료로의 퇴진과 금리인상 반대파(비둘기파)와 중도파 로의 교체로 분위기가 온건하게 바뀌리라 기대 됩니다. 거기에 대부분 기관에서 Pivot (금리정책 변화)을 예측하고 있어 앞으로 올해에는 두번 정도 금리 인상으로 그치리라는 기대감이 있습니다.
인플레이션이 잡히느냐가 Pivot 단행의 기준인데 기대보다 빨리 하향하고 수요측 사이드에서 소비자 물가가 내리고 있고 후행지표인 임금상승과 주택가격, 임대료가 많이 떨어지고 있으며 공급측 사이드에서 보면 우크라이나 전쟁에 따른 공급망 문제가 재고 부문이 쌓이면서 많이 해소되고, 유럽에서 다행히 아주 온화하고 따뜻한 겨울 날씨로 인해 천연가스의 공급 부족 위기가 많이 완화돼 가격이 안정되어가면서 최악의 시나리오에서 점차 벗어나고 있는 것으로 보여 현재까지는 다행 스럽습니다.
미연준에서 최고 금리가 7% 까지 예측했지만 5.1% 까지로의 하향전망도 기대되고 있습니다. 1월말 0.25% 3월에 0.25% 인상으로 올해 금리 인상을 마감 한다는 예측이 현재로 지배론적 입니다. 하지만 JP모간은 최고 금리를 6.5%로 예측하는 최악의 시나리오를 발표했는데 이에 따르면 올 내내 FOMC에서 0.25%씩 계속 금리를 올린다는 것 입니다. 여기에 가장 중요한 요인은 인플레이션 타겟팅을 2%로 잡게되면 급진전인 금리인상의 장기 지속을 감래 해야하고 그러면 물가를 잡으려다 경기침체와 실업증대 그리고 국민고통을 감래 해야만하고 4%로 잡게되면 혹시 물가를 못잡고 기대 인플레이션이 올라가면서 물가도 못잡고 이자율도 다시 급진전으로 올려야하는 80년대 같은 최악의 상황을 맞을수 있다는 딜레마에 처해 있다 하겠습니다.
지난번에도 지속적으로 언급 드린대로 3월이 올해 한해를 가름할 수 있는 가장 중요한 터닝 포인트가 되겠습니다. 밴쿠버 주택시장은 이자율 상승이 언제 얼마로 멈추는 지가 가장 중요한 사항 이겠습니다. 물론 인플레이션, 세계경제와 정세, 우크라이나 전쟁 등의 영향도 중요한데 IMF 총재가 세계국가의 3분의 1이 침체를 겪는다고 합니다.
전반적으로보면 올 한해는 주택시장의 침체기로 예상하는 것이 무리가 없으며 가격이 어디까지 하락하다 멈추는지가 가장 중요한 사항으로 사려됩니다. 우선 미연준의 금리상승 정책에 가장 큰 영향을 받으며 연동 하겠지만 일전에 언급한 대로 올 한해는 특히 상반기 1-3월 시장에 매물이 얼마나 시장에 나오는 지가 최대 관건입니다.
작년 후반기 시장은 이자률의 지속적 상승과 가격하락의 시장 심리로 주택시장을 크게 위협 했지만 주택 소유주들이 굳건히 버티면서 수요도 크게 주춤했지만 공급 즉 판매물량도 적게 나와 큰 폭락은 모면하고 가격하락에도 불구하고 아직도 Covid 이전 가격 보다는 높은 가격을 유지하고 있습니다.
취약층(융자 높은 이자로의 갱신 도래, 융자 감당 힘들어지는 월급제, 자영 업자와 실직자, 신규분양 클로징 어려운 상황, 자금압박으로 인한 다운사이징down sizing, 심리적 압박, 노령계층 등)들의 억제되온 물량과 전통적 계절적 요인으로 판매물량이 크게 늘어나면 가격하락에 많은 영향이 미치리라 봅니다.
수요 측면에선 공급보다 수요가 절대적으로 많은 상황으로 거기에 지속적인 이민자의 유입과 자연 증가와 이미 상승한 원자재 가격, 신축할 땅의 절대 부족(중심부 지역), 인건비 등으로 금리 상승이 멈추고 가격하락 기대감이 멈추면 다시 지속적으로 가격이 상승하고 활황이 예상됩니다.
하지만 강한 가격하락의 기대감과 고금리 그리고 현재 경제의 불확실성이 수요자인 바이어들이 본격적으로 움직이려면 빨라도 내년은 되어야 되리라 보며 올해의 부동산 시장의 관건은 어느 정도까지 가격이 하락하고 어느 시점에서 멈추느냐 바닥을 치는지가 되겠습니다.
금리의 올 향뱡을 3월에 가늠해 볼 수 있으리라 보듯이 주택시장도 3월경에는 어느정도 예측을 해 볼 수 있으리라 보며 계속 시장의 흐름을 주시해 보도록 하겠습니다.
*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.
