14일 미 연준이 4차례 연속 Giant Step 0.75% 이자율 인상에 이어 속도 조절론 기대에 부응된 Big Step 0.5%를 인상 하였습니다. 그러나 최종금리가 점도표상 5.1%로 상향되고 내년에 금리인하는 없다고 Pivot 가능성을 일축 하였습니다.
이제는 이자률이 얼마나 빠를까(속도 하향), 얼마나 높을까(고점 상향) 얼마나 길까(기간 장기간) 이 세가지가 핵심 포인트가 되었습니다. “천천히 그러나 더 높게 그리고 더 오래”. 현재 기준금리가 4.25-4.5%로 내년 최종금리Terminate Rate 중간값 5.1%로 현재 예측 되고 있으며 이는 내년 2월 0.5% 3월 0.25% 올리는 시나리오 입니다.
문제는 내년 한해 내내 이자율 하향의 기대감이 사라지고 0.25% 씩이라도 계속 올릴수 있을 수 있다는 가능성과 공포감이 점차 커지고 있고 2024년 봄이 지나야 하향이 예측되는데 저번에 언급한 대로 내년 3월이 되어야 어느정도 정확한 예측을 가늠 할 수 있으리라 봅니다. 캐나다도 미국의 정책 기조와 크게 다르게 정책 전환 하기는 어려워 어느정도 보조를 맞추어 나가리라 예측되는 바입니다.
내년에 캐나다 주택시장에는 주지하시는 바와 같이 Offer Cooling Period, Rental Restriction (age except +55) 폐지, 1가구 1주택도 1년 이하 거주시 양도세 부과 등 많은 정책 변화가 있는데 이번에 발표되고 시행을 앞두고 있는 외국인 주택(상업용은 제외) 구매 금지를 한시적 2년 기간동안 한다는 이 정책을 내 놓은 정부의 취지와 깊은 고심을 추론해 보고자 합니다.
왜 2년일지 의문이 들었습니다. 내년에 모든 예측이 글로발 경기 침체를 확실시 하고 있고 인플레이션도 아직은 안정의 기대감에 비해 전쟁, 원자재 수급, 탈 세계화, 중국의 여러 변수, 자연재해, 유가 등 너무 변수가 많은데 인플레이션을 잡기위한 이자율의 계속 상승시에는 서민들의 파탄과 경제 취약 국가들의 파산과 무엇보다 경제의 안정에 큰 위험과 어떤 정책도 먹히기 힘든 상황이 도래할 수 있기 때문입니다.
그래서 경기 침체가 인플레이션을 감소 시키고 이자율도 내릴수 있는 어쩔수 없는 대안이 될 수 있는게 현실 입니다. 주택가격의 폭등의 우려가 이제는 큰 가격 하락의 우려 속으로 급 반전 되었습니다. 그런데 캐나다는 변수가 있을수 있다고 보는데 시진핑 체제의 문제로 중국 본토와 대만 홍콩의 대규모 유입의 시나리오 입니다. 그들이 비록 외국인 신분 이라도 절실한 상황이며 외국인 취득세를 내고라도 구입에 뛰어든다면 그래서 주택시장이 일부라도 다시 기대보다 빨리 침체기에서 벗어 날 수 있는 원동력을 제공한다면 인플레이션 안정과 연착륙에 큰 위협 요소로 작용 할 수 있다고도 볼 사항 입니다.
이것을 역으로 추론 한다면 모든 요소를 고려해 볼때 향후 2년간은 주택시장의 침체기가 되고 경제의 안정적 회복을 위해 정부도 조기의 주택 활황을 바라지 않을수 있으리 라고도 볼 수 있겠습니다. 그래서 내년은 물론 후년 중후반기까지는 모든 상황들을 고려해 볼 때 어느 정도의 가격하락과 침체가 지속 되겠지만 2025년부터는 다시 점차 회복과 상승의 기대감을 가져 봅니다.
올해는 오랫동안 경험하지 못했던 격동의 한 해로 기억 될 것 같습니다. 시장의 변동성이 너무 크고 급변해 항상 시장의 흐름과 변화를 주목해가며 새로운 냉철하고 신중히 다가오는 한해를 맞이하고 보내셔서 모두들 좋은 결실을 거두시길 바랍니다.
*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.
