경제 동향
미국에서 이번 CPI (Consumer Price Index) 7.7%로 발표후 CPI SURPRISE로 뉴욕 증시는 Covid 이후 가장 많이 오르고 달러 약세로 원달러 환율도 100원 이상 떨어 졌습니다. 이제 인플레이션이 정점을 지나 떨어지고 있고 연준도 Pivot (이자율 인상의 정책 기조를 전환) 할거라는 기대감 때문 입니다 이번 FOMC 회의에서 파월이 매파적 강경 기조를 피력 한것이 무색해 지고 기대를 넘어선 결과로 장밋빛 예상이 넘쳐나고 있으며 terminate 금리가 6%까지 예측 되었으나 12월 0.5 % 내년 2월 0.5% 그리고 마지막으로 3월에 0.25%을 올리고 11월까지 유지 하리란 예측이 대세론으로 그럼 최종금리가 5.25%된다는 것인데 연준은 아직도 갈길이 멀다며 계속적인 인상의 뜻을 밝히고 있습니다. 현재 예상밖의 민주당의 승리, 우크라이나의 정전 막후 교섭 노력, 유럽에서 이미 stagflation 초입에 진입해 있고 미중 관계, 영국 예산안 영향, 근원 CPI는 그러나 6.3%로 지난 3개월 보다 더 높고 신차 가격은 아직 안떨어지고 렌트비도 아직 고공 행진에 노동시장은 견고한 상태로 모든면에 불확실성이 높아 아직 어떠한 지표나 예측도 확정할수 없는 상황으로 특히 부동산 시장은 내년 한해는 지속적인 가격 하락과 거래 부진이 될 것으로 예측되어 지난번 언급한 대로 이자율 갱신 시점이 돌아 오거나 변동금리 보유자 그리고 신규분양 클로징을 해야하는 경우에는 융자 담당과 해당 에이젼트 들과 긴밀히 상황을 점검하고 상의해 대처 하여야 하겠습니다. 너무나 변동성이 심해 적어도 앞으로 3개월의 향방을 지켜보아야 내년 전체의 예측을 가늠할 바로메터가 될것으로 보며 그에따라 매주 경제 상황을 update 하도록 하겠습니다.
다음주에는 좀더 부동산 시장 동향에대해 언급 하기로 하겠으며 이번에는 주지 하셔야할 중요 변동 사항에 대해 알아 보고자 합니다
▼중요 변동사항
-Cooling-Off Period
2023년 1월 1일부터 시행되며 HBRP(HomeBuyer Rescission Period) 혹은 Cooling -Off Period라고 하며 부동산 계약시에 필수 규정이 됨으로 주지 하셔야 합니다. 시행 취지는 그동안 시장 과열로 multiple offer 즉 경쟁 복수 오퍼로 융자 조건과 홈 인스펙션등 필수 조건들 없이 no subjects offer로 바로 계약금을 넣고 거래가 되어 가격 상승의 원인만 아니라 주택의 하자를 확인 할수 없어 바이어들의 기본적 보호가 이루어 지질 못해 왔음이 큰 문제로 대두되어 그 해결 방안으로 시행되게 되었습니다. 신규 분양은 이미 7일 동안 취소할수 있는 유예 기간이 있어 왔으며 본 시행령은 기존 주택의 거래에 해당된다고 볼수 있습니다. Subjects 오퍼로 조건 해지 기간이 있다면 정당한 사유 없이 바이어가 일방 적으로 조건해지를 않고 계약을 파기 하면 셀러측에서 법적 대응을 할수 있었지만 융자가 안되거나 인스펙션에 문제가 있으면 취소가 가능 해왔고 이러한 거래는 계속 유지 되는 것으로 보입니다 니다. 해당 기간 (rescission period)의 기준은 no subject offer에 주로 해당되며 시작 시점은 최종 acceptance offer후 next business day(토,주일, 공휴일 제외)로 부터 3 business days 까지 입니다. 그리고 모든 당사자인 셀러 바이어 에이젼트는 이 조항을 누구도 이 조항을 없애자고 할수 없는 강제 조항 입니다. 이 기간동안 바이어는 법적으로 기간안에 취소가 가능하지만 꼭 주지해야 하는 내용은 취소시 수수료 즉 총 계약금액의 0.25%를 셀러에게 물어야 한다는 것 입니다 . 예를들면 10만불당 250불로 100만불 짜리 주택 계약을 했으면 2,500불이 되겠습니다. No subjects offer시 보통 당일 혹은 다음날 deposit을 함으로 거기서 공제하고 바이어에게 돌려주는 방식으로 되며 이는 무모한 취소 난립을 방지하고 셀러도 보호 받는 측면으로 합리적이라 할수 있겠습니다.
-Trading Service or Rental Property Management?
투자용 매물을 구입하고 렌트를 놓아야 하는 분들과 에이젼트 조차 명확히 구분을 못하는 부분이다.
Trading Service란 에이젼트 즉 리얼터 이며 trading service license 소지자 이다 rental property management란 property management license를 소유한 property 관리자 이다.
예를들어 고객이 타운홈을 에이젼트를 통해 구입하고 렌트를 놓고자 하고 방법은 본인이 직접 하거나 구입해준 에이전트에게 부탁 하거나 렌트 써비스를 하는 property management license 를 가진 사업자에게 의뢰 할수있다. 그런데 여기서 법적으로 가능한 부분과 불법이 되는 부분이 구분되 있어 명확히 구분하고 인지 해야만 한다. 우선 agent와 rental proper management 는 모두고객을 위해 all types of rental properties에 대해 세입자를 찾아주고 initial security deposits, pet damage, other deposits를 새 새입자 에게서 수령하는건 합법적 이지만 agent는 월 렌트비를 현 법으로 수령할수 없다. 따라서 건물주가 직접 세입자로부터 수령 해야하며 agent가 수금 한다면 징계 대상이 된다. 그리고 계약 기간동안 수리 등의 관리 사항에 개입하거나 관리 해서도 안되며 이 부분은 건물주가 직접 하거나 rental management license 있는 사람을 고용 했다면 그를 통해 해야한다. 또 헷갈리는 부분은 agent 즉 부동산은 고객을 위해 세입자를 찾아주고 세입자측에 서서 tenancy agreement 를 작성해 줄수 있지만 property management license만 갖고있고 trading license가 없다면 랜드로드 측에서서 계약을 해야지 세입자 측에 서서 계약서를 작성해 주는 것은 불법이된다. 반대로 Agen는건물주를 위해 세입자를 찾는 것을 도와 줄수는 았지만 계약 작성시 건물주를 대신해 작성하면 안되고 세입자 측에서서 작성해야한다.
-New Team Rule
요즘 Real Estate Team이 부쩍 늘어가고 있는데 BCSFA가 Team 대한 complaints 접수 폭등으로 골머리를 앓고 있고 New Rule을 강화해 April 1, 2023터 시행하며 엄격히 관리 감독 하기로 하고 있다. 정식 팀으로 규정을 잘 지키고 기타 선량한 에이젼트들의 피해를 막고 고객들이 변칙적 팀 운영과 과장 현혹 광고에 피해를 입지 않기위해 BCFSA에서 규정한 내용을 반하는 팀들의 위반 사항들의 예를 하기와 같이 정리해 보겠습니다
Team은 적어도 2인 이상 구성 되어야 함. 1인이 팀은 불허
현재 팀인경우 다시 등록 불요. 등록안된 팀은 내년 새 시행일시 모두 등록 해야함.
팀으로 광고 하지만 정식으로 팀 등록 안하고 개인 이름으로 계약하거나 개인으로 협회실적 어워드취득등 변칙 행위
등록안된 팀원의 실적을 공식 팀실적으로 협회에 불법으로 올리기
모든 광고에 팀 이름 명시 불이행 . 오퍼시 team disclosure form에 모든 팀 멤버 명기및 고객 싸인 의무 위반
정식으로 협회에 팀 멤버로 등록되지 안은 자들의 팀 이름을건 개인 광고
팀 내에서 고객 interest와 private information 보호 의무 위반
팀멤버 내에서 엄격하게 금지된 dual agency 행위
-New tax Rule
현재까지 일가구 일주택은 실거주시 아무리 가격이 올라도 양도세가 없었고 기간의 제한도 사실상 없었습니다
허지만 내년 부터는 1년 이내 파는 경우에는 일가구 일주택 메인 주거지 실거주 라도 양도 차액이 부과 될 예정 입니다. 자세한 사항은 담당 회계사 분들과 정확히 상담 하시어 새로 시행되는 내용을 주지 하시기 바랍니다.
*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.
백홍기 부동산 [email protected]
*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.
*백홍기 대표는 1997년 7월 영주권 취득후 캐나다로 이민와 2006년 10월 라인센스 취득후 현재 17년 동안 밴쿠버에서 부동산업에 종사 중이다. 한국에서는 현대그룹 석유화학 해외영업 미주아주팀장을 역임했다.
