최근에는 금리가 낮다는 이유로 집을 담보로 융자를 얻어 비즈니스에 투자를 하고 그 이자에 대해서 경비처리를 하는 경우가 많이 있다. 하지만 다음에 소개할 사례에서처럼 집 담보 융자를 받아서 사업용도로 사용했을때 그에 대한 이자에 대해 세금공제를 받을 수 없었던 경우도 있으니 각별히 주의할 필요가 있다.
Fact
이정 씨는2012 부터 2021년 까지 밴쿠버에 집을 소유하고 있었다. 이 집은 이정 씨의 주거주지(principal residence) 였고 이 주택 구입 당시 융자는 없었다. 그리고 2017년도에는 버나비에 임대목적의 주택을 한채 더 구입하였다. 임대목적으로 매입한 주택에는 융자가 있었고 이정씨는 매해 임대소득을 보고를 할 때에 이 융자금에 대한 이자를 공제 처리 하였다.
2018년도에 이정씨는 주 거주지를 밴쿠버에 있는 주택에서 버나비에 있는 주택으로 옮긴 후 밴쿠버에 있는 주택을 임대하기 시작했다. 빚을 지고 있었던 것이 마음에 걸렸던 이정씨는 밴쿠버에 있는 집을 담보로 융자를 얻어 버나비의 주택 구입시 발생하였던 융자를 모두 상환하였다. 그리고 그 다음 해에 임대소득을 보고를 할 때 밴쿠버 주택의 임대소득을 보고하며 융자금에 대한 이자를 경비로 처리 하였다. 2018년도에는 밴쿠버에 있는 주택에서 임대소득이 발생하였기 때문에 해당 자산을 담보로 받은 융자에 대한 이자는 당연히 임대소득을 발생시키기 위해 지출된 경비라고 생각하였기 때문이다.
하지만 국세청에서 그 이자를 임대소득을 위한 경비로 인정하지 않았다. 국세청측의 결론에 동의할 수 없었던 이정씨는 법정까지 가게 되었다. 이정씨의 주장에 따르면 밴쿠버에 소재한 주택을 담보로 융자를 받는 것이 가능하였기 때문에 임대소득을 계속적으로 발생시킬 수 있었으며 밴쿠버의 주택은 더 이상 주거주지가 아닌 임대자산 (income producing property)으로 전환이 되었다고 하였다. 이정씨의 주장은 현실적으로 충분히 공감이 될만 하였다. 예전에도 임대소득이 있는 자산에서 이자경비를 공제를 하였고 현재도 마찬가지로 거주를 하는 집과 임대를 하는 집 두채를 소유하고 있으며 그 중 임대목적의 주택을 담보로 한 융자금이 있고 그에 대한 이자를 비용처리 하려고 하는 것이기 때문이다.
판결
국세청에서는 밴쿠버에 있는 집을 담보로 하여 빌린 돈으로 버나비에 있는집 (현재의 거주 주택) 의 융자금을 상환했을 시, 현재 거주 주택의 mortgage 청산을 위해 융자를 받은것이라고 간주 하여 밴쿠버의 주택을 임대하는 것과는 무관하게 이자를 공제를 할 수가 없다고 주장했다. 즉, 융자를 받은 목적이 소득을 발생시키기 위한것이 아니라 거주 주택의 융자를 상환하기 위함이라고 간주가 되는 것이다.
이러한 국세청의 주장을 법정에서도 인정하였다. 법정에서는 예전의 판결을 예로 들었다. 이자 경비처리에 대한 판례중 Singleton 과 Lipson 판결은 이자 경비처리에 대한 대표적인 판결이라고 할수 있는데, 이 두 케이스에서도 “direct use of borrowed funds” (차용금의 직접적인 사용) 가 이자를 경비로 처리 할 수있는지에 대해 결정을 한다고 판결하였다.
돈을 빌려서 투자를 할 경우 이자를 경비처리 하기 위해서 담보자산이 무엇인지 혹은 융자를 일으키는 본인의 의도가 무엇인지보다 융자금의 실제적인 사용이 어떻게 이루어 졌는지가 더 중요한 요인임을 명심할 필요가 있다.
