캐나다 달러가 미화에 비해 강세를 띄었던 기간동안 많은 캐나다인들이 캐나다와 미화의 환율을 이용하여 미국에 있는 부동산을 많이 매입하였다. 하지만 현재 캐나다의 경제 불황, 그리고 미화의 강세를 타고 미국에 소유하고 있는 부동산을 처분하는 경우가 앞으로 많을 것이다.
이번주에는 미국에서의 부동산을 처분할 때 반드시 알아야 할 간단한 지식을 알아보겠다.
예: 홍길동 씨는 캐나다 환율이 강세를 띄었던 2012년도에 미국 California 에 위치한 주택을 휴가 때 사용할 목적으로 $250,000에 매입하였다. 이 당시 미국과 캐나다 달러의 환율은 거의 1:1 이었다. 이 주택은 매년 가족들과 휴가를 보내기 위해 사용하였고 그 외의 기간에 임대는 하지 않았다. 홍길동 씨는 캐나다에 거주를 했고 미국 영주권자나 시민권자는 아니다. 최근 몇년에 걸쳐 나타나고 있는 California의 부동산 경기의 호황과 미화의 강세에 홍길동 씨는 이 주택의 매각을 고려하고 있는 중이다. 매각 가격은 $350,000정도로 예상하고 있다.
홍길동 씨는 이 주택을 매각할 시 양도소득세를 미국에 납부해야 하는가?
홍길동 씨는 주택 매각시에 발생하는 소득(양도 차액) 에 대한 세금을 미국에 납부해야 한다. 이 경우, 두가지의 세금을 생각해야 하는데 하나는 양도차액에 대한 원천징수, 그리고 또 하나는 미 국세청에 납부해야 할 소득세이다.
양도차액에 대한 원천징수
홍길동 씨의 매수인은 (purchaser) 전체 매입가의 15%를 Internal Revenue Service(IRS)에 납부해야 하는 의무가 있다. 하지만 홍길동 씨의 예상 세금액이 원천징수를 한 금액보다 낮을 경우에는 IRS에서 “withholding certificate”을 받을 수 있다. 이런 경우에는 원천징수 금액을 낮출 수 있다. Certificate을 받으려면 매각이 마무리 되기전에 Form 8288B를 IRS에 제출해야 하며, 매수인에게 certificate을 신청을 했다고 알려주어야 한다.
미국에서의 세금보고
매각후에 미국에서 외국인이 제출하는 non-resident tax filing을 해야 한다. 캐나다는 양도차액의 50%만 소득으로 간주되며 이에 대해 누진 세율이 적용되지만 미국은 캐나다와 달리 양도 차액의 100%가 소득으로 간주된다. 여기서 말한 양도차액은 매각 가격에서 원가 그리고 경비를 제외한 금액을 말한다.
미국에서는 100%의 양도차액이 보고 대상 소득이지만 1년이상 소유한 자산일 경우에는 누진세율이 아닌 고정 세율이 적용된다. 소득금액에 따라서 0%, 15%, 20% 세율이 적용이 된다. 매각 당시 원천징수를 한 금액은 소득보고를 할 때 예납한 세금으로 처리된다. 이러한 절차는 캐나다의 Clearance Certificate을 받는 과정과 유사하다고 볼 수 있다. IRS에서는 적자가 발생했다 하더라도 세금신고를 해야만 한다고 표시하고 있다.
홍길동 씨는 미국에서 세금보고를 한 후에 캐나다에서도 보고를 해야 하는가?
홍길동 씨는 캐나다 거주자이기 때문에 캐나다에서도 미국의 부동산에서 발생한 양도소득을 보고해야 한다. 캐나다에서는 양도차액의 50%만 과세대상 소득이며 미국에서 납부한 세금은 credit으로 인정이 된다. 결과적으로는 두나라 중 높은 세율이 적용되는 세금을 한번 납부하는 것이 된다.
하지만 여기서 주의해야 할 점은 현재 미국의 환율이 높기 때문에 미화로 $350,000로 매각을 한다면 $350,000 X캐나다 환율이 적용이 되어서 더 높은 금액으로 측정이 된다. 부동산을 매각한 후 받은 미화를 캐나다에 가지고 오지 않더라도 환율은 그대로 적용이 되어야 한다.
만약에 임대를 주어 임대 소득이 있다면?
임대를 주었다면 미국에서 임대에 대한 소득을 보고 해야 한다. 미국에서는 외국인에게 소득이 발생하였을 경우, 대개 전체금액의30%를 원천징수 해야 하지만, 경비를 제한 나머지 소득에 대해서만 소득세를 납부하는 제도도 있기 때문에 전문가의 도움이 필요하다.
미국에서 발생한 임대소득은 양도소득과 마찬가지로 캐나다에서도 보고해야 한다. 또한 양도 차액에 대한 소득세와 마찬가지로 미국에서 납부한 세금은 캐나다에서도 인정을 해주기 때문에 결과적으로는 양쪽 국가 중 높은 세율에 해당되는 세금만 납부하는 것이 된다.
