한인신협 2018 부동산/금융세미나
강화된 모기지 규정 신협 등 크레딧 유니온 적용안돼
지난달 15일 한인신협은 ‘변화하는 부동산시장과 금융정책’이란 주제로 세미나가 열렸다. 신년을 앞두고 거행된 당 세미나는 2018년도 캐나다 경제 전망과 교민들의 주요 관심사인 밴쿠버 부동산 시장의 변화 그리고 스몰 비지니스에 대한 정보를 다루었다.
당 세미나는 신협 써리점에서 부동산 및 국내 경제전망에 대해서는 전광은 코퀴틀람 지점장과 애니스 정 과장이 발표했으며, 스몰 비지니스 설명에는 권원식과 김훈상 리얼터가 주제를 발표했다. 본보는 세미나의 주요사항을 요약했다.
■ 캐나다 경제와 부동산시장 전망
새해 캐나다 경제성장은 금리 성장과 주택시장 가격의 주춤세가 예견된다.
지난 2012년이래 신규주택 건축 착공 및 인허가 건수는 최고치를 기록하였으나 높은 주택 융자 이자율과 개정된 B-20 규정으로 인해 토론토와 밴쿠버 지역에 불균형적인 영향을 줄 것으로 예상된다.
따라서 향후 신규 주택 건축 착공 및 인허가 증가세는 다소 저조할 것으로 예상된다.
2018년도 주택시장은 연착륙 (Soft landing)이 예상된다. 이에 대기 매수자들은 상대적으로 가격이 낮은 아파트와 타운 홈 구매로 전환 될 가능성이 높다.
한편 신규 아파트, 타운 홈 등의 완공이 올해 주택공급율을 상승시킴에 따라 예년 같은 주택시장 가격 상승의 기대는 어려울 것으로 예상된다. 특히 1월부터 시행되는 강화된 주택모기지 규정인 ‘스트레스 테스트’로 인해 주택매매가 5~10% 하향세를 보일것으로 전망된다.
스트레스 테스트 심사 통과와 자격
스트레스 테스트는 금융기관의 재무건정성을 평가하는 방법이다. 현재 OSFI(캐나다의 금융시스템의 안정성과 건정성 유지를 위한 정부의 감리·감독기관)에서 1월 시행될 개정된 주택 모기지 심사규정에 따르면 일반 채무자가 주택융자(Mortgage & HELOC)를 신청할 경우 미래 예측되지 않은 경제적 위기 혹은 상황변동 등 즉 소득감소 등에 사전 대비할 수 있도록 채무상환 능력을 캐나다 중앙은행에서 현재 5년 고정 4.99% 이자율을 기준으로 평가하여 주택 모기지를 승인토록 하게 하는 신규 규정이다. 또 정보 보증 주택융자의 경우 이미 2016년도 시행하고 있으며 이를 일반 주택 모기지에 반영하는 규정이다.
한편 정부의 새해 스트테스 테스트 시행 이후 나타날 현상을 예상해보면 모기지 금액이 작아져 집 구매시 추가 다운페이먼트 금액을 충당하기 위해 저축된 현금을 인출하는 사태가 예상되며, 상대적으로 저평가되어 있는 주택(지역이동 및 공동주택 등) 구매로 전환될 것으로 보인다.
단기주택 모기지 기간을 선택할 가능성이 높아 이에 대한 질의가 진행중이다.
아울러 다운페이먼트 금액이 상대적으로 현저히 적은 생애 첫 주택구입자에게는 현재 상황리 매우 불리한 조건이다.
이에 모기지 신청이 BC주정부 규정을 따르는 신협 등 크레딧 유니온으로 모기지 신청자들이 집중될 가능성이 높다.
한편 캐나다 중앙은행은 전국적으로 정부 보증이 필요치 않은 전체 주택융자(Conventional)의 10%(150억 달러)가 승인을 받지 못할 것이라 예상하고 있다. 토론토와 밴쿠버의 경우 12%이다. 과거 정부보증 주택융자 규정 개정시행시 31%가 승인을 받지 못했다.
그러나 주택융자 갱신시에는 재심사없이 각 은행마다 간단한 기본사항만 확인후 연장이 된다.
모기지 자격 심사 기준
현재 대출심사 기준금리는 캐나다 중앙은행에서 주 단위로 발표하고 있는 5년 고정금리와 금융기관 주택융자 실제 금리에 2%를 가산하여 이 중 높은 금리를 주택모기지 신청시 적용하여 대출 심사하도록 했다.
한인신협 등 크레딧 유니온의 모기지 강점
신협 등 크레딧 유니온은 강화된 모기지 정책 스트레스 테스트에 대해 좀 더 유연하게 대처 할 수 있다. 시중은행의 경우 OSFI의 규정을 준수해야 하지만 신협은 BC주정부 금융감독원 FICOM(Financial Institutions Commission of British Columbia)의 규정을 적용 받는다. 현재 FICOM은 OSFI의 규정을 따르지 않고 기존규정으로 모기지 신청을 받고있어 신규 모기지 신청자에게 다소 유리하다.
■스몰 비지니스와 신규 부동산 동향
밴쿠버의 부동산 시장상황은 장기적으로 볼 때 반복된다. 밴쿠버의 경우 2007~8년도 콘도및 아파트 호황 시기가 있었다. 하지만 이 후 가격이 폭락했다. 콘도 및 아파트 분양의 경우 보통 20%의 다운페이먼트를 하고, 2년 후 잔금을 지불하는 방식인데 미리 은행과 상담하여 모기지를 준비해야 입주시 어려움이 없다.
부동산 투자는 공동투자 방식을 권하며 장기적인 안목이 필요하다.
한인들이 가장 많이 소유하고 창업하는 비지니스 업종인 식당 창업은 비지니스 모기지를 얻는 것이 어렵지만 많은 한인들이 종사하고 있는만큼 이 산업의 활성화가 필요하다. 밴쿠버 한인 식당 창업의 역사는 20여년이 되어가고 있으며 현재 이민 1.5세대와 대학진학을 포기하고 요식업에 종사하는 한인 젊은층이 많이 종사하고 있다.
신협은 스몰비지니스 관련 세미나를 2차로 진행할 예정이다.
