새 모기지 정책 최종안 발표… 내년 1월1일부터 시행
캐나다 금융감독원 (OSFI)은 17일 새 모기지 정책의 최종안을 발표했다. 새 모기지 정책에는 모기지 보험이 필요없는 신청자들도 더 높은 금리로 ‘스트레스 테스트’를 통과해야 하는 내용이 포함되어 있다.
캐나다 금융감독원이 발표한 모기지 대출기관을 위한 가이드라인을 보면 지난 여름에 발표한 초안에 포함된 내용과 유사한 내용을 담고 있으며 오는 1월 1일부터 시행된다.
주요 규제 내용중에는 비보험 대출자에 대한 스트레스 테스트 기준을 강화했다. 현재까지는 보험 대출자에 한해서 스트레스 테스트를 적용하고 있다.
법에 따라 다운페이먼트 금액이 주택 구매가의 20%를 미만인 대출자는 반드시 모기지 보험에 가입해야 하며 대출자는 보험료를 부담해야 한다. 이 보험의 수혜자는 대출자가 아닌 대출기관으로 보험회사는 대출자가 모기지 상환을 불이행하는 경우에 대출기관을 보호한다.
모기지 보험의 보험료는 주택의 가격과 다운페이먼트 금액에 따라서 결정되며 모기지 금액의 0.6%에서 4.5% 선이다. 비싼 주택가격 때문에 보험료는 쉽게 수만 달러까지 올라갈 수 있고 구매자는 주택가격과 별도로 보험료를 내야 한다.
캐나다 주택금융공사 (CMHC)는 캐나다 최대의 모기지 보험사로서 민간 보험사로는 젠워스 파이낸셜과 캐나다 개런티 등이 있다.
캐나다 주택금융공사에 따르면 50만 달러 주택을 5만 달러의 다운페이먼트로 구매할 경우 대출자는 45만 달러의 모기지 보험으로 추가로 1만3천950달러를 내야 한다.
첫집 구매자의 대다수가 모기지 보험을 사고 있는데 지난해부터 보험가입 대출자는 반드시 스트레스 테스트를 통과해야만 대출을 받을 수 있다. 그러나 구매가의 20% 이상의 다운페이먼트를 하면 보험을 사지 않아도 되고 대출기관은 이들을 비보험 대출자로 구별했다.
그러나 17일 발표된 새 정책은 비보험 대출자에게도 스트레스 테스트를 적용하도록 규정하고 있다. 스트레스 테스트는 금리가 현재보다 인상될 때 대출을 상환할 능력이 있는지 평가하는 요소들이다.
주택시장 냉각
우려의 목소리 높아
캐나다 중앙은행에 따르면 주요 시중은행들의 현재 5년 평균 고정금리는 4.89% 이다. 그러나 더 낮은 금리를 찾는 쇼핑이 어려운 것은 아니다. 대출기관의 금리를 비교하는 ratesupermarket.ca 웹사이트를 참조하면 5년 고정모기지를 3% 미만으로 제공하는 대출기관들이 많다. RateSpy.com와 기타 웹사이트의 정보도 유사하다.
스트레스 테스트는 협상 할인금리가 아닌 평균 고시금리에 맞추어 대출자가 모기지 상환능력이 있는지 평가한다. 따라서 새규정이 시행되면 대출자들은 5년 고시금리 또는 실제 모기지 할인금리보다 2% 높은 금리중에서 더 높은 금리를 적용한 평가를 통과해야 한다.
그러나 모기지를 갱신하는 경우에는 같은 대출기관에 갱신하는 경우에 한하여 스트레스 테스트를 거칠 필요가 없다.
7월 초안을 발표했던 캐나다 금융감독원 (OSFI)은 그 후 자문 절차를 거쳐서 법안을 가다듬었는데 이 과정에서 대출기관, 관련단체 및 시민으로부터 200개 이상의 제안서가 접수되어 검토되었다고 밝혔다.
부동산 관련단체들을 포함한 다수가 모든 구매자에게 스트레스 테스트를 의무화한다면 이미 가격상승으로 집 사기가 어려운 현실에서 주택시장을 냉각시킬 것이라는 우려의 목소리가 높다.
그러나 캐나다 금융감독원 (OSFI)은 이러한 일부의 반발에도 불구하고 예방책으로서 반드시 필요하다며 단호한 입장을 고수했다.
“국내 주택시장의 모기지를 안전하게 지키기 위해서는 어떤 경계심도 늦출 수 없으며 새 규정은 반드시 필요하다”고 제리미 루딘 감독원장은 말했다.
TD 은행 관계자는 “앞으로 금리가 인상할 때를 대비해서 국내은행 체계를 보호하기 위해서 필요한 규제”라고 평가했다.
그러나 새 규제가 가져올 수 있는 파장에 대해서는 우려를 표했다. 그는 스트레스 테스트 대상자가 모든 대출자로 확대되면 주택수요가 5%~10% 감소할 것이라고 예상했다. 따라서 1월이전에 주택을 구매하려는 단기적 붐이 발생할 가능성이 있다고 예측했다.
그는 이번 새 규제는 2016년에 모기지 대출자들에 대한 스트레스 테스트가 강화된 직후 시장반응과 유사한 영향을 줄 것으로 예상했다. 작년 스트레스 테스트가 도입된 이후 8월기준 모기지 보험 대출자는 4.5% 감소했다.
반면에 비보험 대출은 17.3% 증가했다. 즉 주택구매자들이 스트레스 테스트를 받지않고 모기지 대출을 받기위해서 20% 다운페이먼트를 마련하는데 최선을 다했다는 뜻이다.
“최근 대출시장의 80%는 비보험 대출로 추산된다. 따라서 지난 규제이후 가격이 더 오른 주택시장에서 이번에 새롭게 강화된 대출심사 자격은 시장경색에 영향을 끼칠 수 밖에 없다”고 관계자는 말한다.
스트레스 테스트를 받게되면 예를 들어 1백만 달러 주택을 20%의 다운페이먼트로 구매하는 경우 구매력은 약 15% 하락하는 효과를 가져온다고 관계자들은 추산했다.
한 모기지 브로커는 새 규정이 지나치게 엄격하다고 평가했다. “모기지 정책강화는 주택시장을 더 조이는 역할을 할 것”이라고 말했다.
“모기지 관계자 대다수는 현재 모기지 채무 불이행율이 낮은점을 고려할 때 정부의 대출 자격강화가 도를 넘었다는 불만의 목소리가 크다”고 전했다.
“정부가 부동산 시장을 식히기를 원하지만 이 정책은 시장을 정지 시킬수도 있다”고까지 강력하게 반발했다.
“11월과 12월이 바빠질 것 같고 그 이후부터는 약간 냉각될 가능성이 있다”고 모기지 관계자들은 전망했다.
한편 이번 정책에는 스트레스 테스트 이외에도 대출기관이 대출해주는 금액이 주택가치에 비해 너무 크지 않도록 ‘주택담보 대출비율’을 보다 엄격히 적용하도록 규정하고 있다. 또 대출기관들이 대출할 수 있는 한도를 제한하는 법을 어기지 못하도록 일명 공동 대출 또는 번들 모기지로 불리는 대출을 제한하고 있다.
