광적인 부동산 시장에서 ‘상당한 목돈을 챙긴’ 많은 캐네디언들과 외국인 투자자들은 누구도 파티가 끝나기를 원하지 않는다.
캐나다부동산협회(CREA)가 발표한 자료에 따르면 전국평균주택가격은 50만 달러를 상회했으며, 이는 우리들에게 부동산업계 전문가들의 안심시키기든 경고의 말이든 “부동산 파티가 끝나가고 있다”는 말을 신뢰하기를 더욱 어렵게 만든다.
그러나 실제로 지난 4월 이후 평균주택가격은 10% 정도 하락했으며 이에 따라 부동산업계 관계자들은 이를 “연착륙”과 같은 부동산 경기 둔화로 부르고 있다.
정부의 부동산 규제조치가 ‘황금알을 낳은 거위를 죽이는 것’일 경우 ‘경착륙’과 같은 보다 끔찍한 용어가 사용될 수도 있다.
그러나 당신이 미래의 주택 구입자든 판매자든 혹은 전혀 집을 살 계획이 없든, 주택과 관련한 얘기는 에누리해서 듣는 것이 현명하다.
자신 있는 척 하는 것이 잘못된 것은 아니지만, 이성적인 사람이라면 부동산 붐이 끝나가고 있음을 깨닫고 있을 것이다.
임금은 그대로인데 주택과 같은 일상생활에 필수적인 것이 연간 30% 정도 오른다면 이는 정상적인 것이 아니다. ‘버블이 터졌을 때(When the Bubble Bursts)’의 저자 힐리아드 맥베스는 “부동산 거품에 이어 연착륙은 결코 일어나지 않으며 이어진 금융위기라는 최악의 사태까지 일어날 수 있다”고 경고한다.
과열된 주택가격을 진정시키기 위한 최근의 일련의 연방 및 주정부 조치들에도 불구하고, 부동산 시장 연착륙 주장자들은 많은 시장에서 집값은 계속 오르고 있다는 사실을 지적한다.
부동산 시장의 연착륙을 주장하는 사람들의 ‘안심시키기’ 와중에 정부는 그들이 시장을 냉각 시킬 것을 가장 두려워하는 기준금리를 인상시켜버렸다.
부동산업계의 통계는 시장이 바뀌고 있음을 보여준다. 그러나 지난 1년간의 가격 상승 지표는 주택구입 희망자들이 ‘상투잡기’에 뛰어들도록 그릇되게 인도할 수 있다.
명백하게 집값이 떨어지기 시작한다면 콘도를 구입하기를 원하는 젊은 커플은 거의 없을 것이다.
연 30% 정도 오른다면
이는 정상적인 것이 아니다
그럼 부동산 가격은 더 떨어질까“ 절대적으로 그렇다. 요즘 CREA의 수치들은 단지 실제 팔린 재판매 주택만을 계산하고 있다. 신축 콘도는 포함시키지 않고 있다.
점증하는 미판매 주택 재고도 적게 추산되고 있다. 한 달 전 한 주택은 시장에 매물로 내놓았지만 열흘 동안 단 한 건도 매매 문의가 없어 결국 매도 사인을 내려야 했다.
매물 리스트에 등재되었던 되지 않았던, 미판매 주택의 가중치는 실제로 매도할 필요가 있는 사람들이 자신이 기대했던 가격보다 낮다 할지라도 오퍼를 받아들일 때 까지 누적된다.
기대에 못 미친 판매가격이 집값을 폭락시키는 것을 의미하지는 않는다. 좋은 입지에 위치한 새 주택과 콘도는 여전히 팔리고 있다. 그러나 거품이 시장에서 사라지고 있다. 지금이 바로 그 시간이다.
지하철의 한 포스트는 “모든 사람이 집을 사면 부자가 될 수 있다. 이제 당신의 계획을 밀어 붙이세요“라고 광고하고 있다.
그러나 이자율이 오르고 투자재산의 가치상승이 둔화되거나 멈추거나 또는 떨어지기 때문에, 돈을 빌려서 임대를 줄 콘도를 구입하는 것은 더 이상 ‘밀어붙일’ 가치가 없다.
캐나다 인구는 계속 증가하고 사람들은 계속해서 살 집이 필요하다.
부동산 투기꾼들은 실망할 것이지만, 사람들이 필요한 집을 짓는 것은 여전히 돈이 되는 사업이다. 10만달러 이하일 때 지어진 많은 오래된 낡은 콘도들이 있다.
인플레 수치는 목재와 철재 및 스타코와 이를 활용하기 위해 필요한 노동비용은 거의 오르지 않았음을 보여준다. 그러나 땅값과 집값은 미친 듯이 올랐다.
건강한 경제는 집 그 이상, 투기 그 이상의 것이어야 한다.
어느면에서 부동산은 경제에서 석유생산 지역의 에너지 부문과 비슷한 역할을 한다. 2016년에 알버타 경제의 50%를 석유가 떠맡은 것처럼…
집을 사면 30%의 수익을 올릴 수 있지만, 수출산업에 투자해서는 그렇게 고수익을 거둘 수 없는 것도 사실이다.
그러나 이제 부동산 시장은 조정기가 필요하다. 석유와 가스처럼 부동산은 보다 효율적으로 운영될 방법을 학습해야 한다.
집값이 떨어지면 모기지 상환부담으로 팔려고 내몰린 사람들은 고통을 겪을 것이다. 과도한 모기지 부담을 안고 집을 구입한 사람들은 이자율 인상의 압박을 고스란히 느낄 것이다. 그러나 대부분 사람들은 지금이 그 때가 왔음을 안다.
다행스럽게도 유럽과 미국경제가 비록 완만하지만 지속적인 성장세로 돌아선 것처럼 국내 산업도 강고한 성장세를 보여주고 있다.